hier:
1. Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 95 „Nachverdichtung – Am Kindergarten 4-10“ im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
2. Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB und der Behörden gem. § 4 (1) BauGB
Beschlussentwurf:
1.
Für
die Fläche zwischen der Straße „Am Kindergarten“ und der „Fauerbacher Straße“
bestehend aus den Anwesen „Am Kindergarten 10“ und „Fauerbacher Straße 86“
wird ein Bebauungsplan gem. § 30 BauGB
aufgestellt, der mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der
baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen
Verkehrsflächen enthält. Die Grundstücke Flur 9, Flurstücke 113/1, 108/2, 108/3
sind Bestandteil des Geltungsbereichs Teil 1. Das Grundstück Flur 9, Flurstück
105/1 ist Bestandteil des Geltungsbereichs Teil 2. Die Grenze der beiden
Geltungsbereiche ist im anliegenden Lageplan (Anlage 1) dargestellt; dieser
Lageplan ist Bestandteil des Beschlusses. Der Bebauungsplan erhält die
Bezeichnung Nr. 95 „Nachverdichtung – Am Kindergarten 4-10“ in Friedberg –
Kernstadt.
2.
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB im
beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 (4)
BauGB aufgestellt.
3.
Mit dem vorliegenden städtebaulichen Entwurf
(Anlage 2) wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1)
BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB
durchgeführt.
Sach- und Rechtslage:
I. Vorbemerkung
Derzeit liegen große Teile des Plangebiets
brach; die frühere Nutzung wurde bereits vor Jahrzehnten aufgegeben und die
Gebäude in großen Teilen zurückgebaut. Auf der Fläche des Geltungsbereichs 1
befinden sich als bauliche Anlagen lediglich ein Einfamilienhaus, mehrere Nebengebäude
und eine ca. 600 m² große versiegelte Fläche. In Geltungsbereich 2 befinden
sich kleinere Gebäude, die als Wohnungen und Nebengebäude genehmigt sind; im
Übrigen wird die Fläche als Garten genutzt.
Die bisherige Eigentümerin der Grundstücke
des Geltungsbereichs 1 hat diese im Dezember 2018 veräußert, weswegen nun die
Möglichkeit besteht das Gelände nachzuverdichten und einer wohnbaulichen
Nutzung zuzuführen. In diesem Zuge soll mit Geltungsbereich 2 den
Grundstückseigentümern die Möglichkeit eröffnet werden den gefangenen hinteren
Teil des Grundstücks „Fauerbacher Straße 86“ ebenfalls nachzuverdichten.
Geltungsbereich 1 umfasst eine Größe von
3.686 m²; Geltungsbereich 2 hat eine Fläche von 988 m². Im Gesamten sollen
4.674 m² überplant werden.
II.
Planungsrecht
Im
Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP) ist das Plangebiet an der Straße „Am
Kindergarten“ als Wohnbau- und im Übrigen als gemischte Baufläche dargestellt.
Das
einzuleitende Bebauungsplanverfahren soll gem. § 13 a BauGB durchgeführt werden,
da das Ziel der Planung der Wiedernutzbarmachung einer brachliegenden Fläche
sowie der Nachverdichtung dient. In diesem Verfahren kann auf einen
Umweltbericht verzichtet werden. Darüber hinaus kann zur Beschleunigung des
Verfahrens auf einzelne Verfahrensschritte zur Beteiligung verzichtet werden.
Da
es sich hier aber um eine Nachverdichtung innerhalb eines bebauten Bereichs der
Kernstadt handelt, sollen die Verfahrensschritte wie im Normalverfahren
komplett durchgeführt und dadurch eine umfangreiche Beteiligung der
Nachbarschaft gewährleistet werden.
Mit
dem vorliegenden Städtebaulichen Konzept kann nun die frühzeitige Beteiligung
der Bürger und der Behörden eingeleitet werden.
III.
Planung
Geltungsbereich
1
Der Investor hat die Grundstücke des
Geltungsbereichs 1 im Dezember 2018 erworben. Dieser Investor hat ein Konzept
vorgelegt, das nunmehr im Zuge der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 (1) BauGB
den Bürgern und nach § 4 (1) den Behörden vorgestellt werden soll (siehe Anlage
2 der Vorlage).
Die vorgesehene Bebauung gliedert sich wie
folgt:
- Insgesamt
sieht die Planung vier neue Reihenhausgruppen vor. Die Stellplätze werden in
Form von Garagen und offenen Stellplätzen geschaffen. Hinzu kommen drei
Stellplätze die dem Gelände „Fauerbacher Straße 90a“ zugeordnet werden.
- Die
Erschließung erfolgt über die Straße „Am Kindergarten“, wobei die Planung eine
private Straße vorsieht, welche die beiden hinteren Reihenhausgruppen
erschließt.
- Es
sind insgesamt 15 Reihenhäuser in der Größe von je 120 m² bzw. 145 m² geplant.
Beide Reihenhaustypen sollen jeweils zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes
Dachgeschoss erhalten. Die Ausrichtung der Gebäude orientiert sich dabei an der
bereits vorhandenen Bebauung.
- Ziel
ist es einer möglichst breiten Bevölkerungsschicht, insbesondere jungen
Familien, die Wohnungseigentumsbildung zu ermöglichen.
Anmerkung:
Zu dem städtebaulichen Konzept liegt ein
kurzer Erläuterungsbericht des Investors vor (siehe Anlage 3 der Vorlage), aus
dem weitere Informationen entnommen werden können.
Geltungsbereich
2
Geltungsbereich 2 ist in Privatbesitz. Mit
der Aufstellung des Bebauungsplans für den angrenzenden Geltungsbereich 1 kann
das Nachverdichtungspotential im hinteren Bereich des Grundstücks „Fauerbacher
Straße 86“ genutzt werden. Da in diesem Bereich Abstimmungen mit den
Eigentümern erforderlich sind und derzeit erfolgen, wird das
Aufstellungsverfahren mit zwei Geltungsbereichen durchgeführt.