hier: Aufstellungsbeschluss
Beschlussentwurf:
1.
Beschluss zur
Aufhebung der vorangegangenen und nicht abgeschlossenen Änderungsverfahren des
Bebauungsplan Nr. 12, Teil 1 „Kaiserstraße/Färbergasse“, 1. Änderung – Teil A
in Friedberg – Kernstadt
2.
Beschluss über den
Antrag auf die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und Erschließungsplan (§ 12 Abs.
2 BauGB) zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 12 „Stadtsanierung“, Teil 1,
Kaiserstraße /Färbergasse in Friedberg – Kernstadt (Aufstellungsbeschluss)
Der Bebauungsplan Nr. 12 „Stadtsanierung“, Teil 1,
Kaiserstraße / Färbergasse in Friedberg – Kernstadt wird gem. § 1 Abs. 8 BauGB
in Verbindung mit § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren, ohne Durchführung
einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB geändert werden. Die vorangegangenen
und nicht rechtskräftig gewordenen Änderungsverfahren zum Teil A werden
eingestellt.
Das Änderungsverfahren wird als Vorhabenbezogener
Bebauungsplan gem. § 12 Abs. 1 BauGB auf Grundlage eines mit der Stadt
Friedberg abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans sowie eines
Durchführungsvertrages erstellt.
Das Planverfahren erhält die Bezeichnung
Bebauungsplan Nr. 12 „Stadtsanierung“, Teil 1, Kaiserstraße / Färbergasse, 2.
Änderung.
Der Geltungsbereich der 2. Änderung ist im
anliegenden städtebaulichen Konzept dargestellt (Anlage 3 der Vorlage).
Sach- und Rechtslage:
Das Grundstück „Kaiserstraße 96“ respektive die
Immobilie „ehemaliges Kaufhaus JOH“ befindet sich im Eigentum der Werkmann GmbH
& Co KG. Die Werkmann GmbH & Co KG trat als Vorhabenträger an die
Stadtverwaltung der Stadt Friedberg mit der Absicht heran, die Immobilie einer
neuen Nutzung und der Revitalisierung zuzuführen. Das von der blfp planungs
GmbH erarbeitete Nutzungskonzept, dokumentiert im Plansatz mit Stand vom
02.02.2021, die Umstrukturierung des Gebäudes mit einer Einzelhandelsnutzung im
Erdgeschoss und einer Mischnutzung von Gastronomie, Büros und Wohnen in den
Obergeschossen. Das Konzept wird vom Amt für Stadtentwicklung, Liegenschaften
und Rechtswesen befürwortet und wurde bereits am 04.02.2021 in öffentlicher
Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung (Sitzungsnummer: SE/042/16-21, TOP
1: Präsentation "Ideen für das Kaufhaus JOH" eines potentiellen
Investors) präsentiert.
Auch wenn die in Rede stehende Planung der
gegenwärtigen städtebaulichen Planung der Stadt Friedberg für die Immobilie
„ehemaliges Kaufhaus JOH“ entspricht, unterscheidet sie sich im Detail jedoch
von dem bisher vorangetrieben Bauleitplanverfahren zum Bebauungsplan Nr. 12,
Teil I „Kaiserstraße/Färbergasse“, 1. Änderung – Teil A in Friedberg –
Kernstadt. Da der Satzungsbeschluss dieses Bebauungsplanes jedoch nicht
herbeigeführt werden konnte, befindet sich der Bebauungsplan aus
verfahrenstechnischer Sicht noch in einem laufenden Änderungsverfahren.
Der Magistrat der Stadt Friedberg (Hessen) wird
darum gebeten, diesbezüglich einen Auftrag an das Amt für Stadtentwicklung,
Liegenschaften und Rechtswesen zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens für
die in Rede stehende Planung und mit vorangegangener Aufhebung/ Einstellung des
Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 12, Teil I „Kaiserstraße/Färbergasse“, 1.
Änderung – Teil A in Friedberg – Kernstadt zu erteilen. Da die Inhalte und das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans zur Umsetzung des hier in Rede
stehenden Konzeptes nicht übereinstimmen, ist die Einleitung eines neuen
Verfahrens notwendig.
Das Amt für Stadtentwicklung, Liegenschaften und
Rechtswesen empfiehlt in Absprache mit dem Vorhabenträger diesbezüglich die
Aufstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem. § 12 BauGB. Ein
entsprechender Antrag auf die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12
Abs. 2 BauGB wurde von dem Vorhabenträger gestellt und ist der Anlage
beigefügt.
Die Inhalte der Planung und das Plankonzept
(Sachstand) werden im Folgenden beschrieben und können im Detail der Anlage
entnommen werden.
1.
Anlass und Ziel
der Planung
Mit dem Vorhaben soll die
Chance genutzt werden eine wichtige innerstädtische Fläche zu revitalisieren
und in das städtische Gesamtgefüge zu integrieren, denn wie das gesamte
Rhein-Main-Gebiet verzeichnet auch Friedberg wachsende Einwohnerzahlen und
einen steigenden Druck auf dem Wohnungsmarkt. Vor diesem Hintergrund besitzt
das Vorhabengebiet mit seiner zentralen Lage und den überdurchschnittlich guten
Erschließungs- und Versorgungsstrukturen ein besonders hohes Potential zur
Nachverdichtung.
Die Revitalisierung des
Geländes des ehemaligen Kaufhauses Joh hat für Friedberg eine sehr hohe
Bedeutung, da sich das Grundstück in sehr prominenter Lage an der Kaiserstraße
sowie dem hoch frequentierten Elvis-Presley-Platz befindet. Seit der Schließung
des Kaufhauses Joh im Jahre 2013 steht das Gebäude leer und das innerstädtische
Grundstück wird nicht genutzt.
Dementsprechend bietet das
Vorhabengebiet hervorragende Voraussetzungen zur Entwicklung eines attraktiven
Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohnstandorts. Die zentrale Lage des
Vorhabengebietes bietet für die künftigen Nutzer die Möglichkeit zu Fuß oder
mit dem Fahrrad die Herausforderungen und Bedürfnisse des Alltags zu meistern.
Der gültige Bebauungsplan
setzt für das Vorhabengebiet ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Kaufhaus
fest und definiert sowohl die überbaubaren Grundstücksflächen, als auch das Maß
der baulichen Nutzung und hat somit die Qualität eines qualifizierten
Bebauungsplans. Im angestrebten Änderungsverfahren werden diese Parameter
entsprechend des geplanten Vorhabens angepasst.
Da es sich um ein bereits
vollständig bebautes und erschlossenes Grundstück handelt ist das Vorhaben als
Maßnahme der Innenentwicklung einzuordnen und entspricht somit der aktuellen
bundesrechtlichen Zielsetzungen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sowie
der vorrangigen Nutzung vorhandener Nachverdichtungspotenziale im Innenbereich
(Förderung der Innenentwicklung vor Außenentwicklung).
2.
Verfahren
Die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13a
BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Die Anforderungen an ein Verfahren
gemäß § 13a BauGB sind erfüllt, da
- eine Grundfläche von unter 20.000 m²
festgesetzt wird
- und das Vorhabengebiet dem im
Zusammenhang bebauten Ortsteil (Innenbereich gem. § 34 BauGB) zuzuordnen
ist.
Da das Vorhabengebiet durch
Gebäude und Zufahrten bereits vollständig bebaut und versiegelt ist und keinen
Baumbestand aufweist, werden durch die Umsetzung des Vorhabens keine negativen
Umweltauswirkungen erwartet und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe B genannten Schutzgüter.
Dementsprechend werden keine
Maßnahmen vorbereitet, bei denen die Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach Anlage 1 zum Gesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) besteht.
Auch wenn im beschleunigten
Verfahren auf eine Umweltprüfung verzichtet werden kann, ist im Verfahren
dennoch eine Überprüfung der Umwelt- und Artenschutzrechtlichen Belange
erforderlich. Verzichtet wird auf die Erstellung eines gesonderten
Umweltberichtes, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen
verfügbar sind sowie von einer zusammenfassenden Erklärung.
Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan soll sich an der Art der baulichen Nutzung „Mischgebiet“
orientieren, hält jedoch nicht ganz die Nutzungsverteilung von Wohnen und
Gewerbe ein. Der Wohnanteil wird im Vorhabengebiet etwas stärker ausgeprägt
sein. Gemäß § 12 Art. 3 Satz 2 BauGB ist im Bereich des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben der Katalog des
§ 9 Abs. 1 BauGB und der BauNVO nicht
bindend. Die Art der baulichen Nutzung wird entsprechend des städtebaulichen
Konzeptes für die einzelnen Bereiche im Vorhabengebiet festgesetzt.
3.
Städtebauliche
Planung
Geplant ist der Neubau eines
multifunktionalen Gebäudes welches Einzelhandel, Gastronomie sowie
Dienstleistungs- und Büroräume, aber auch dringend benötigten Wohnraum
beinhalten soll. Die zentrale Lage des Grundstückes in der Friedberger
Innenstadt birgt ein sehr hohes Potenzial zur Entwicklung eines mischgenutzten
Neubaus, der künftig einen Beitrag zur Belebung der Friedberger Innenstadt und
der Kaiserstraße beitragen soll und mit den bereits vorhandenen
Nutzungsstrukturen harmoniert.
Das Kaufhaus Joh soll nicht
vollständig abgerissen werden. Das Unter- und Erdgeschoss sollen saniert,
erweitert und umgenutzt werden. Im Untergeschoss ist die Errichtung einer
Tiefgarage mit Stellplätzen geplant. Das Erdgeschoss wird wieder
Einkaufsmöglichkeiten bieten. Der neue Gebäudekörper wird darauf aufgesetzt.
Über den Elvis-Presley-Platz
und der Schnurgasse wird der Neubau fußläufig erschlossen. Für den MIV wird es
eine Zu- und Abfahrt in die Tiefgarage über die Färbergasse geben.
Die Konzeption des Neubaus
sieht eine gestaffelte Höhenentwicklung sowie eine variierende Silhouette und
Gebäudekörnung vor, die mit der angrenzenden Bebauung harmoniert. Der Neubau ist
in der Höhenentwicklung in drei Bereiche gestaffelt und leitet sich aus der
umgebenden Bebauung und dem alten Kaufhaus Joh ab. Der Neubau hat mit 6
Geschossen zum Elvis-Presley-Platz und 5 Geschossen zur Färbergasse etwa
dieselbe Höhe wie das alte Kaufhaus Joh. Der mittlere Gebäudeteil ist mit bis
zu 7 Geschossen der höchste Bereich. Die obersten Geschosse sollen jeweils zu
den Straßenräumen gestaffelt ausgebildet und entsprechend dezenter wahrgenommen
werden.
Der neue Gebäudekörper setzt
zu den Straßenräumen klare Raumkanten, wird dafür aber im Innenbereich mit zwei
großen Innenhöfen aufgelockert. Die Innenhöfe brechen zum einen die hohe
bauliche Dichte auf und schaffen soziale Begegnungs- und Kommunikationsräume.
Auf diese Weise soll der
neue Baukörper den Spagat zwischen der Einfügung in bestehende Baustrukturen
und der bewussten Wahrnehmung eines eigenständigen Stadtbausteins in der
Innenstadt schaffen.
4.
Kostenübernahme/
Durchführungsvertrag
Die Fläche befindet sich im
privaten Eigentum. Die Planungs- und Erschließungskosten werden vollumfänglich
durch den Vorhabenträger getragen. Zwischen der Stadt Friedberg (Hessen) und
dem Vorhabenträger wird ein Durchführungsvertrag (Städtebaulicher Vertrag) geschlossen.
Finanzielle Auswirkungen: |
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Ergebnishaushalt |
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Finanzhaushalt |
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Ausgabe oder Aufwendung |
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Die Mittel stehen im Haushalt zur Verfügung |
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Überplanmäßige und außerplanmäßige Aufwendungen
und Auszahlungen (§100 HGO) Deckungsvorschlag |
Friedberg (Hessen), den |
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Haushaltsjahr |
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Kostenstelle |
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Sachkonto |
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Produkt |
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Investitionsnummer |
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( Unterschrift FB Finanzen) |