Beschlussentwurf:
1.
Für
den im anliegenden Lageplan dargestellten Geltungsbereich wird gem. § 2 Abs. 1
BauGB ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt.
2.
Mit
dem vorliegenden Entwurf wird die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 (1) BauGB durchgeführt.
3.
Der
Bebauungsplan wird gem. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt und
ohne Umweltprüfung gem. § 2 (4) BauGB durchgeführt.
Sach- und Rechtslage:
Planungsanlass
Wie bundesweit allgemein beobachtet werden kann, häufen sich seit
einiger Zeit die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen
und Wettbüros. Im Bereich der Friedberger Altstadt vollzieht sich darüber
hinaus insbesondere im Bereich der Kaiserstraße, durch Änderung der
Nutzungsstrukturen, durch Fluktuationen im Geschäftsbesatz, durch zeitweilige
Leerstände und daraus folgend auch durch das Auftreten von städtebaulich
unerwünschten Mindernutzungen(1-€-Shop, Handy-Laden), ein Wandel der Attraktivität
von Friedberg als Einkaufsstandort. Um eine weitere Beeinträchtigung der vorhandenen Vielfalt und
Qualität der Angebote im Bereich des Einzelhandels durch die unerwünschte Nutzung von
Vergnügungsstätten/Spielhallen zu vermeiden, soll durch diesen vorliegenden,
einfachen Bebauungsplan die planungsrechtliche Steuerung der Ansiedlung von
Vergnügungsstätten vorgenommen werden.
Regelung sonstiger
unerwünschter Nutzungen
Aufgrund gehäufter Beschwerden aus dem Bereich der Altstadt wurde
geprüft, ob in diesem Bebauungsplan über den Ausschluss von Vergnügungsstätten
hinausgehend weitere Festsetzungen aufgenommen werden können, durch die
bestehende Probleme im Altstadtbereich reguliert werden können..
Die störenden Nutzungen in Form von Überbelegungen von vorhandenen
Wohnungen (keine ausreichenden Stellplätze, keine ordnungsgemäße
Müllentsorgung, Lärmbelästigungen) durch
saisonale, pendelnde Arbeiter, die bundesweit und auch in Friedberg zu
beobachten sind, können durch einen Bebauungsplan nicht geregelt werden. Die Vermietung von Wohneigentum ist
nicht baugenehmigungspflichtig. Es ist allein die Angelegenheit des jeweiligen
Eigentümers, ob und an wen er seine baurechtlich genehmigten Wohnungen
vermietet. Die Art der Nutzung, nämlich „Wohnen“, ist im Bereich der Kernstadt
allgemein zulässig (Mischgebiet/allgemeines Wohngebiet).
Im Bebauungsplan
könnte z.B. folgendes geregelt werden:
-
Festsetzung
von Baugebieten (Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet)
-
Ausschluss
von Betrieben des Beherbergungsgewerbes/ gewerblich betriebenen Wohnheimen
(darunter würden aber auch Studentenwohnheime, Altenwohnheime, Hotels,
Pensionen fallen)
-
Festlegung
einer max. Wohnungszahl je Wohngebäude
-
Festsetzung
von z.B. festgelegten Sanierungszielen
Aufgrund der Eingriffe in die privaten Eigentumsrechte müssen solche
Festsetzungen jedoch im Bebauungsplan städtebaulich nachvollziehbar begründet
werden. Eventuell entstehen Entschädigungsansprüche.
Im Bebauungsplan
kann nicht geregelt werden:
-
Größe
der Wohnungen
-
Zahl
der Bewohner
-
Herkunft/soziale
Zusammensetzung der Bewohner
D.h., mit Festsetzungen innerhalb eines Bebauungsplanes können
entstandene Probleme hinsichtlich Überbelegungen von vorhandenen Wohnungen nicht
verbessert werden.
Einfacher
Bebauungsplan (§30 Abs. 3 BauGB)
In diesem vorliegenden Bebauungsplan wird nur der Ausschluss bisher
zulässiger Nutzungen, nämlich von Vergnügungsstätten,
festgesetzt. Deshalb kann dieser Bebauungsplan als sogenannter „einfacher
Bebauungsplan“ gemäß § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt werden. Das Maß der
baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und örtlichen Verkehrsflächen
werden durch diesen Bebauungsplan nicht geregelt. Die Zulässigkeit von Vorhaben
richtet sich im Übrigen nach § 34 BauGB. Weitere, über den einfachen Bebauungsplan
hinausgehende Festsetzungen sind städtebaulich nicht erforderlich.
Aufstellung im
vereinfachten Verfahren (13 BauGB)
Durch die aktuelle Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) vom 11.Juni 2013
ist eine vereinfachte Steuerung von Vergnügungsstätten/Spielhallen in Gebieten
nach 34 BauGB durch einen einfachen Bebauungsplan erleichtert worden. In § 9
BauGB wurde der neue Absatz 2b eingefügt, in dem gemäß Ausführungen des
Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung, vHW, folgendes geregelt wird:
„Für im
Zusammenhang bebaute Ortsteile (§34) kann in einem Bebauungsplan festgesetzt
werden, dass Vergnügungsstätten oder Arten von Vergnügungsstätten zulässig,
nicht zulässig oder ausnahmsweise zulässig sind. Dadurch wird durch einen
solchen Bebauungsplan
-
eine Beeinträchtigung
von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen
und Kindertagesstätten oder
-
eine Beeinträchtigung
der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des
Gebietes, insbesondere durch eine städtebauliche nachteilige Häufung von
Vergnügungsstätten,
verhindert.“
Dieser vorliegende Bebauungsplan kann im vereinfachten Verfahren nach §
13 BauGB aufgestellt werden,weil durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes in
einem Gebiet nach § 34 BauGB die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet
weiterhin auf der Grundlage des § 34 BauGB beurteilt wird und sich demnach der
aus der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich
verändert - einzig die Art der Nutzung wird rechtsverbindlich durch einen
einfachen Bebauungsplan geregelt. Auch wird durch diesen Bebauungsplan kein
Vorhaben zugelassen, welches die Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach sich zieht und es werden keine Anhaltspunkte
für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6)
Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter
begründet.
Ein Umweltbericht sowie eine zusammenfassende Erklärung sind gem. § 13
(3) BauGB hierbei nicht erforderlich.
Veränderungssperre
Um zu verhindern, dass während des Bebauungsplanverfahrens Vorhaben
durchgeführt werden, welche die Planungsziele beeinträchtigen könnten, wird
parallel zu diesem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanes auch eine
Veränderungssperre von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Friedberg
beschlossen.
Weitere Details
sind dem Plan und der Begründung zu entnehmen.