Beschlussentwurf:
Die Satzung zur
Aufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
„Altstadt“ wird gemäß dem als Anlage beigefügten Entwurf beschlossen.
Sach- und Rechtslage:
Die Stadt Friedberg wurde im Jahr 1984 in das staatliche Programm der
Städtebauförderung „Stadtsanierung“ aufgenommen, welches durch Mittel von Bund,
Land und Stadt getragen wird.
Bereits zwischen 1970 und 1982 erfolgte eine umfangreiche
Bestandsaufnahme des Sanierungsbedarfs in der Friedberger Altstadt, die in der
Erstellung eines Rahmenplanes im August 1982 mündete. Darin wurden die
Notwendigkeit und die Ziele der Sanierung begründet. Im Jahre 1985 wurde das
Sanierungsgebiet „Altstadt“ förmlich festgelegt und mit Beschluss der
Stadtverordnetenversammlung vom
Seit 1985 wurden im Zuge der Programmumsetzung städtebauliche Missstände
durch eine Vielzahl von Maßnahmen bearbeitet. Diese umfassten die Förderung und
Erhaltung von Wohnnutzungen durch Umgestaltungen, Fassadenrenovierungen und
durchgreifende Modernisierungen, die Vergrößerung des Freiflächenanteils durch
Abbruch (Ordnungsmaßnahmen) oder begrünte Anbauten, die Umgestaltung oder
Verlagerung von Gewerbebetrieben sowie die Neuordnung und Beruhigung des
Verkehrs. Seither wurde eine Vielzahl der geplanten Sanierungsmaßnahmen
unterstützt und durchgeführt.
Bei den noch nicht durchgeführten Ordnungsmaßnahmen und Modernisierungen
handelt es sich um Projekte, deren Umsetzung für die städtebauliche Entwicklung
der einzelnen Altstadtbereiche und die Wohnqualität durchaus sinnvoll wären,
jedoch von den Eigentümern zumeist nicht als notwendig erachtet oder durch
Auflagen des Denkmalschutzes erschwert werden.
Seit 2004 konnten die Eigentümer des Sanierungsgebietes mit einer
freiwilligen Ablösevereinbarung aus der Sanierung entlassen werden. Ein Anreiz
bot hierbei die Möglichkeit der Abzinsung auf den im Zonenwertgutachten
festgelegten Ausgleichsbetrag. Die Abzinsungsmöglichkeit wurde bis Dezember
2010 gewährt und später bis Juni 2012 verlängert. Hiervon hat ein Teil der
Eigentümer bis zum derzeitigen Verfahrensstand Gebrauch gemacht.
Da der Fördermittelgeber, das Land Hessen, die Beendigung des
Sanierungsverfahrens zum 31.12.2014 gefordert hatte, musste das Verfahren zu
einem Abschluss gebracht werden.
Hierfür bietet der Gesetzgeber nach den Vorschriften des Baugesetzgebers
zwei Möglichkeiten:
- Die Erklärung des Abschlusses der
Sanierung für einzelne Grundstücke nach § 163 BauGB durch Bescheid.
- Die Aufhebung der Sanierungssatzung für
den gesamten Geltungsbereich nach § 162 BauGB.
Seit Ende 2013 hat der Sanierungsträger in Abstimmung mit der Stadt
Friedberg begonnen, die Eigentümer im Rahmen des Bescheidverfahrens nach § 164
BauGB zu entlassen.
Hierbei war geplant, die Grundstücke zunächst im Rahmen der
Abschlusserklärung (§163 Baugesetzbuch) zu entlassen und danach mit einem
Einzelgutachten den Ausgleichsbetrag für das Grundstück festzustellen. Die
gesetzliche Grundlage hierfür ergibt sich aus § 154 BauGB. Danach ist die Stadt
Friedberg verpflichtet, den Ausgleichsbetrag von den Eigentümern zu erheben.
Dieses Verfahren wurde zunächst statt der Aufhebung der
Sanierungssatzung gewählt, um Eigentümer in Einzelgesprächen über
Instandsetzungsmaßnahmen und deren finanzielle Fördermöglichkeiten, sei es
durch Sanierungsförderungsmittel, sei es durch steuerliche
Abschreibungsmöglichkeiten, zu beraten.
In den letzten Monaten hat sich jedoch gezeigt, dass immer mehr
Eigentümer bereits gegen den Entlassungsbescheid Widerspruch einlegen, auch
wenn dieser sich in seiner Begründung gegen den zweiten Schritt des Verfahrens,
nämlich die Festsetzung des Ausgleichsbetrages richtet.
Aus Zeit- und Kostengründen (Anhörungsverfahren vor Erlass des Bescheides,
Durchführung von Anhörungsverfahren beim Anhörungsausschuss des Wetteraukreises
nach Einlegung des Widerspruchs, Erstellung Widerspruchsbescheid, ggf.
Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht) wird nun seitens der Verwaltung
empfohlen, die Sanierungssatzung aufzuheben. Mit der Aufhebung der
Sanierungssatzung entfällt für die Eigentümer jegliche Möglichkeit, noch Fördermittel oder steuerliche
Abschreibungen in Anspruch zu nehmen.
Als Zeitpunkt für die Aufhebung der Satzung ist der 01.05.2015
vorgesehen. Dieser Zeitpunkt resultiert daraus, dass bis zu diesem Zeitpunkt
alle Gewerke im Zusammenhang mit der Umgestaltung des „Elvis-Presley-Platzes“
beauftragt sein werden, die noch mit Sanierungsförderungsmitteln bezuschusst
werden sollen (Bepflanzung, Möblierung, Fahrradständer). Damit muss das
Verfahren zur Erhebung der Ausgleichsbeträge und Abrechnung gegenüber dem Land
Hessen bis spätestens 31.12.2019 abgeschlossen sein.