Beschlussentwurf:
Mit dem vorliegenden Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 87 „Erweiterung THM“ in Friedberg – Kernstadt und der Begründung wird die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchgeführt. Die Stellungnahmen der Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB werden gemäß § 4a (2) BauGB gleichzeitig mit der Auslegung eingeholt.
Sach- und Rechtslage:
I. Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 04.07.2013 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 87 „Erweiterung THM“ in Friedberg – Kernstadt gefasst, verbunden mit dem Beschluss zur Durchführung der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB. Diese Beteiligung erfolgte in der Zeit vom 19.08.2013 bis einschließlich 30.08.2013. Parallel hierzu wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die Planung informiert und um Abgabe ihrer Stellungnahme gebeten.
II. Als Ergebnis dieser Beteiligung ist festzuhalten:
- Mehrere Anlieger aus der Tepler Straße haben sich zu dieser Planung zu Wort gemeldet und ihre Anregungen vorgetragen.
- Darüber hinaus hat sich das Regierungspräsidium Darmstadt insbesondere zu der Frage des Immissionsschutzes geäußert.
- Des Weiteren hat auch die Polizei ihre kritischen Anmerkungen zum ruhenden Verkehr in diesem Bereich auch zu diesem Bebauungsplan vorgetragen.
Das Parken von gebietsfremdem Verkehr in
Wohngebieten ist kein neues Problem im Friedberger Süden – früher waren es
insbesondere die Bahnkunden und die Nutzer der Fachhochschule. Verschärft wird
die Parkplatzsituation noch durch ein zunehmend erhöhtes Fahrzeugaufkommen
durch die Lehrer- und Schülerschaft der angrenzenden Schulen.
III.
Grundsätzlich aber gilt:
-
Für jede Nutzung müssen auf dem Baugrundstück (oder
auf einem Grundstück in zumutbarer Entfernung) die Stellplätze bereitgestellt
werden. Entsprechend müssen alle Investoren der Housing Area für ihr Vorhaben
den Stellplatznachweis führen.
-
Auf der Straße vor oder in der Nachbarschaft zu den
genutzten Grundstücken – oder in der Nachbarschaft dazu – sollen öffentliche
Parkmöglichkeiten für Besucher, Lieferverkehr, Notdienste etc. zur Verfügung
stehen;
-
Sollte gebietsfremder Verkehr diese Parkplätze
blockieren, dann wird man über eine Schaffung von Zonen nachdenken müssen, in
denen die Parkberechtigung begrenzt wird.
Die ersten beiden Punkte – Schaffung von
ausreichend Stellplätzen auf den Grundstücken und Schaffung von ausreichend
Parkmöglichkeiten im Straßenraum für den anliegerbezogenen Bedarf – sind in den
verschiedenen Bebauungsplänen, die nun vorliegen, berücksichtigt.
Der letzte Punkt – Parkraumbewirtschaftung –
ist nicht Thema der Bebauungspläne. Bevor aber über derart drastische Maßnahmen
nachgedacht werden muss, beabsichtigt das Bauamt die mit dem Verkehr befassten
Behörden und die verschiedenen Institutionen, die im Umfeld des Plangebietes
ihren Zielverkehr aufgrund der zu geringen Zahl von Stellplätzen nicht
unterbringen können, an einem runden Tisch zusammenzubringen. Die Lösung des
Problems könnte z. B. in der Schaffung von Stellplatzanlagen auf dem Gelände
der direkt angrenzenden Kaserne liegen!
Nicht möglich aber ist es, in einem
innerstädtischen Baugebiet wie der Housing Area eine Beschränkung des
Baurechtes aufgrund einer Verkehrsvorbelastung erzwingen zu wollen.
IV.
Das
Regierungspräsidium Darmstadt vermisst noch Aussagen zur Minderung der
Lärmimmissionen insbesondere zur Senkung der Pegelwerte Nachtzeit. Hierzu ist
festzustellen, dass zurzeit noch nicht geklärt ist, ob diese Parkeinrichtung
zur südlich angrenzenden Bebauung durch eine Wand abgeschlossen wird oder als
offenes Parkdeck ausgeführt wird. Auf jeden Fall sollen aber ein Teil der
Stellplätze in einer Tiefebene bzw. integriert in die Hochschulgebäude
realisiert werden. Dadurch wird es möglich, während der Nachtzeit durch eine
Nutzungsbeschränkung auf die geschlossenen Teile der Parkeinrichtung die
Abstrahlung von Immissionen zu minimieren. Sollte dies nicht ausreichen, dann
könnten auf jeden Fall auch die offenen Teile der Parkeinrichtung zur Nachtzeit
für die Benutzung gesperrt werden. Das TÜH-Gutachten weist aber auf jeden Fall
nach, dass während der Tagesstunden die zulässigen Grenzwerte nicht überschritten
werden.
V.
Die
Anwohner der Tepler Straße, die sich zu diesem Bebauungsplanverfahren geäußert
haben, haben folgende Anregungen vorgetragen bzw. folgende kritische
Anmerkungen gemacht:
-
Die
Zufahrt soll nicht über die Tepler Straße erfolgen.
-
Die
THM-Erweiterung soll nicht in der Housing Area vorgenommen werden.
-
Die
Architektur und die Größe des Bauwerks passen nicht in die Umgebung.
-
Die
Bodenversiegelung wird bemängelt – es seien zu wenige Grünflächen eingeplant.
-
Es wird
bezweifelt, dass die Bäume an den geplanten Standorten realisiert werden
können.
-
Kein
zusätzliches Parken in diesem Gebiet, weil bereits eine starke Belastung durch
den parkenden Verkehr vorhanden ist.
Zu diesen
Äußerungen im Einzelnen:
1.
Zufahrt
über Tepler Straße
Über die
Tepler Straße ist in Abstimmung mit Polizei und Verkehrsbehörde die Lösung
einer direkten Zufahrt von der Kreuzung Karlsbader Straße in die Tiefebene der
Technischen Hochschule vorgesehen worden, um die Verkehrsbelastung im Bereich
am Dachspfad zu reduzieren, ohne gleichzeitig die Tepler Straße in ihrem
gesamten Verlauf zusätzlich zu belasten. Die Tepler Straße bleibt weiterhin
Einbahnstraße von der Königsberger Straße bis ca. 30 m vor der Einmündung in
die Karlsbader Straße; durch bauliche Maßnahmen wird zudem verhindert, dass die
Zufahrt aus südlicher Richtung in der Tepler Straße in die Parkeinrichtung der
THM möglich ist.
2.
Zur
Kritik an der THM-Erweiterung in der Housing Area
Seit fast 100
Jahren ist die THM und ihre Schul-/Hochschulvorgänger ein Bestandteil des durch
Wohnbebauung geprägten Friedberger Südens. Dieser Standort wurde im Übrigen
verfestigt durch den Erweiterungsbau zum Bahnhof hin. Die nördliche Teilfläche
der Housing Area stellt nunmehr die nächstgelegene Möglichkeit zur Erweiterung
der THM dar, in Sichtweite und guter fußläufiger Erreichbarkeit. Eine
Hochschule mit ihren Studenten stellt im Übrigen eine Bereicherung des
städtischen Lebens dar; die Störungen, die von einer solchen Einrichtung ausgehen,
sind vergleichsweise gering gegenüber z. B. einer gewerblichen Nutzung.
3.
Architektur
und Größe des Objektes passen nicht in die Umgebung
Wie die schon
vorhandenen Gebäude der THM entspricht auch dieses Gebäude sicherlich nicht in
seiner gesamten Kubatur dem Maßstab der Bebauung der Umgebung. Dies ist aber
auch nicht das Ziel für einen solchen Sonderbau, der in sich funktionieren muss
und aber auch mit den Merkmalen seiner Architektur auf seine Bedeutung
hinweisen darf. Wichtig ist, dass der Neubau nicht die Bebauung seiner Umgebung
erschlägt; dieses wird dadurch erreicht, dass die Außenwandhöhen an der Tepler
Straße (3-geschossig) und an der Straße Am Dachspfad (4-geschossig) eingehalten
werden.
4.
Hohe
Bodenversiegelung, wenig Grünflächen
Wie auch bei
gewerblichen Bauflächen ist die Bebauung mit einer hohen Bodenversiegelung
verbunden. Wie aber in Gewerbegebieten auch, wurde für die THM mit ihren
ausgedehnten Flachdächern eine Dachbegrünung vorgeschrieben, die dazu führt,
dass ebenfalls ca. 50 % des Grundstücks übergrünt sind. Im Übrigen gilt auch
für die THM, dass für die versiegelten Flächen die entsprechenden Zisternen für
die Regenwassernutzung und Regenwasserrückhaltung errichtet werden müssen.
5.
Zweifel
an den festgesetzten Baumstandorten
Die
Baumstandorte wurden danach festgelegt, dass sie ausreichend Abstand zur
Bebauung einhalten. Im Einzelfall wird es dann sicherlich darum gehen, ob man
einen sehr großkronigen Baum auswählt oder einen Baum mit einer etwas
schlankeren Krone.
6.
Kritik
an der Menge der Stellplätze und der Vorbelastung durch gebietsfremden
Parkverkehr
Für alle
Bauvorhaben in der Housing Area wurden bei der Abstimmung der Baufenster für
die zukünftige Bebauung überprüft, ob der Stellplatznachweis auf Grundlage der
städtischen Stellplatzsatzung geführt werden kann: In allen Fällen kann die
ausreichende Zahl an Stellplätzen auf den Grundstücken nachgewiesen werden. Zur
Frage der Vorbelastung des Gebietes wird auf die unter Punkt III formulierten
Ausführungen zur Stellungnahme des Polizeipräsidiums Mittelhessen verwiesen.
VI.
Im
letzten Quartal 2013 hat die THM einen Wettbewerb für das Laborgebäude
durchgeführt, für das kurzfristig Finanzmittel für eine Realisierung zur
Verfügung stehen. Dieser Wettbewerb war verbunden mit dem Auftrag, Ideen für
die Einbettung dieses Baukörpers in ein städtebauliches Gesamtkonzept zu
erstellen. Dieses Gesamtkonzept des Siegerentwurfs von Architekt Möller stellt
die Grundlage für den vorliegenden Bebauungsplanentwurf dar. Die Merkmale
dieses Entwurfs im Einzelnen:
-
Es ist
ein baulich fast geschlossenes Quadrat mit einem Innenhof und einer Öffnung
nach Süden zur Straße am Dachspfad hin (Feuerwehrzufahrt).
-
An der
Karlsbader Straße soll ein großzügiger Durchgang die Verbindung zum Innenhof
herstellen.
-
Zur
Tepler Straße hin bilden 2 Geschosse die vordere Bauflucht (dies entspricht der
Höhe von 3 Wohngeschossen), zurückgestaffelt darüber ein weiteres Geschoss. An
der Karlsbader Straße und an der Straße Am Dachspfad ist die vordere Bauflucht
durch 3 Nutzungsebenen bestimmt (dies entspricht 4 Wohngeschossen), auch hier
darüber deutlich zurückgestaffelt eine weitere Nutzungsebene.
-
Den
südlichen Abschluss des Baukomplexes bildet ein Parkdeck mit einer
unterirdischen, einer ebenerdigen und einer weiteren Ebene darüber; ein Teil
dieser Parkeinrichtung ist in den nördlich angrenzenden Baukörper einbezogen.
Die Zu- und Ausfahrt erfolgt zum einen über die Straße Am Dachspfad; wie schon
oben angesprochen, ist eine weitere Zufahrt direkt an der Einmündung Tepler
Straße vorgesehen. Da an dieser Stelle der tiefste Punkt des Geländes liegt,
kann auf kurzem Wege der Verkehr direkt in die Tiefebene des Parkhauses
hineingeleitet werden, so dass vorrangig die Plätze dieser Tiefebene besetzt
werden (diese Tiefebene ist im Übrigen die Erdgeschossebene des Innenhofes des
Areals, da sich die Höhe des Innenhofes an der Höhe der Karlsbader Straße
orientiert.
-
Zur
Straße Am Dachspfad hin entstehen – wie auf der anderen Seite im Bebauungsplan
Nr. 85 – Senkrechtparkplätze, die durch Bäume gegliedert werden; diese Bäume
bilden dann in ihrem räumlichen Zusammenhang einen alleeartigen Charakter in
diesem Straßenabschnitt.
-
Auch an
der Karlsbader Straße und an der Tepler Straße werden Bäume in dichter Folge
den Straßenraum begrünen.
Für die weitere
Diskussion dieses Entwurfs wurde im Übrigen ein Modell erstellt, das den
städtebaulichen Zusammenhang deutlich macht.
VII.
Nachdem
nunmehr der Bebauungsplanentwurf vorliegt, kann die Offenlage gemäß § 3 (2)
BauGB durchgeführt werden. Zu diesem Vorentwurf mit den zeichnerischen und
textlichen Festsetzungen (siehe Anlage 1 der Vorlage) gehören noch die
Begründung (siehe Anlage 2 der Vorlage) und der landschaftspflegerische
Fachbeitrag (siehe Anlage 3 der Vorlage).