Sitzung: 12.11.2014 Ortsbeirat des Stadtteils Kernstadt
Beschluss: Einstimmig beschlossen
Abstimmung: Ja: 8, Nein: 0, Enthaltungen: 0
Vorlage: 11-16/1039
A) Behandlung der Anregungen aus der öffentlichen
Auslegung
(Anmerkung: In der Anlage 1 der Vorlage sind die eingegangenen
Stellungnahmen jeweils dem Beschlussvorschlag mit Begründung sowie allgemeinen
Anmerkungen zu vorgebrachten Hinweisen gegenübergestellt.)
a)
Stellungnahme der Evangelischen Kirchengemeinde Friedberg vom 18.07.2014
Beschluss:
Die Anregung, auf dem Gelände kein
zusätzliches Seniorenpflegeheim zu errichten, wird nicht berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Einstimmig beschlossen
Ja 8
Nein 0 Enthaltung 0
Begründung:
Die aufgeführten Bedenken werden nicht
geteilt.
Bei der Planung des Seniorenpflegeheims
handelt es sich nicht um eine Planung der Stadt Friedberg, sondern um die eines
Privatinvestors auf einem privaten Grundstück, für dessen Bereich die Stadt
Friedberg aufgrund ihrer Planungshoheit einen Bebauungsplan aufstellt.
Die Zielsetzung des Bebauungsplans ist eine
Nutzung des Grundstücks als Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4
Baunutzungsverordnung. Damit folgt die Stadt Friedberg auch der übergeordneten
Planung (Regionaler Flächennutzungsplan),
die für das Grundstück eine Wohnbauentwicklung vorsieht. Einrichtungen für
Seniorenwohnen und Seniorenpflege dienen dem Wohnen und sind somit in einem
Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich zulässig. Ein Ausschluss derartiger
Wohnformen wäre nur denkbar, wenn besondere städtebauliche Gründe dies
rechtfertigen würden (vgl. § 1 Abs. 9 BauNVO).
Diese besonderen
städtebaulichen Gründe sind aus Sicht des Amtes für Stadtentwicklung,
Liegenschaften und Rechtswesen nicht gegeben,
- da das Grundstück
aufgrund der innerstädtischen Lage, der guten Erreichbarkeit des zentralen
Versorgungsbereiches „Kaiserstraße“ und anderer Nahversorgungsstandorte in der
Umgebung sowie aufgrund der Nähe zu sozialen, kirchlichen und kulturellen
Einrichtungen für die Entwicklung von Seniorenwohnen und Seniorenpflege
grundsätzlich sehr gut geeignet ist,
- die für die Nutzung
erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden können,
- und rein
wettbewerbliche Auswirkungen der geplanten Nutzung keine städtebaulichen Ausschlusskriterien
darstellen.
Die angesprochene Konkurrenzsituation an
Pflegeplätzen und die geplante Tarifgestaltung des Betreibers sind keine
Aspekte des Bauplanungsrechts und können somit im Bebauungsplanverfahren nicht
berücksichtigt werden.
Da es sich bei der nun konkret beabsichtigten
Planung eines Seniorenpflegeheims nicht um eine Planung der Stadt Friedberg
handelt, wurden seitens der Stadt Friedberg im Vorfeld auch keine Studien zum
Bedarf an Pflegeplätzen erarbeitet. Diese Voruntersuchungen erfolgten durch den
Privatinvestor, der einen rechnerischen Bedarf an Pflegeplätzen ermittelt hat.
Inwieweit der tatsächliche Bedarf für eine
private Planung besteht, wird seitens der Stadt Friedberg -wie bei anderen
Privatinvestitionen auch- nicht überprüft; entscheidend ist hier lediglich, ob
die Planung grundsätzlich den städtebaulichen Zielen entspricht.
b)
Stellungnahme der Rechtsanwälte Knöbel & Kollegen vom 18.07.2014
im Auftrag der Gesellschaft für diakonische
Einrichtungen in Hessen und Nassau mbH
Beschluss:
Die Anregung, das laufende
Bebauungsplanverfahren nicht weiter zu führen, wird nicht berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Einstimmig beschlossen
Ja 8
Nein 0 Enthaltung 0
Begründung:
Die vorgetragenen Bedenken und Kritikpunkte
werden nicht geteilt. Im Einzelnen gibt es dazu folgende Anmerkungen:
- Bebauungsplanverfahren:
Die Aufstellung eines Vorhaben- und
Erschließungsplanes gem. § 12 BauGB ist nur eine Möglichkeit zur
Umsetzung einer Planung, die an einen bestimmten Investor geknüpft ist; sie ist
keine zwingende Vorgabe.
Die Stadt Friedberg kann im Rahmen ihrer
Planungshoheit und unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben die Art des
Planverfahrens frei wählen, mit der sie ihre Planungsziele umsetzen will; ein
Anspruch auf die Aufstellung einer Bauleitplanung bzw. eines bestimmten
Bauleitplanverfahrens besteht nicht. Die Stadt Friedberg hat sich für die
Durchführung eines normalen Angebotsbebauungsplans entschieden, da die
Umsetzung der Planungsziele (Allgemeines Wohngebiet) nicht auf das bestimmte
Vorhaben (Seniorenpflegeheim) und einen bestimmten Vorhabenträger (HBB)
festgelegt ist. Auch wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans für den Bereich
WA1 auf die Vorplanung des Investors ausgerichtet sind, könnten in
Übereinstimmung mit dem Bebauungsplanentwurf hier auch klassische Wohnungen
oder Seniorenwohnungen entstehen. Die Festsetzungen geben hier lediglich einen
städtebaulichen Rahmen vor, der nicht überschritten werden darf.
- Planungskosten
Auch im Rahmen eines normalen Bebauungsplanverfahrens
hat die Stadt Friedberg die Möglichkeit durch privatrechtliche Vereinbarungen
mit dem Grundstückseigentümer, Regelungen zur Kostenübernahme von
Planungskosten zu treffen. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Friedberg hier
Gebrauch gemacht, sodass keine externen Planungskosten für die Stadt Friedberg
angefallen sind.
Im Übrigen werden alle Bebauungsplanverfahren durch die Stadt Friedberg selbst
bearbeitet und durchgeführt, sodass grundsätzlich nur spezielle Fachplanungen
(Landschaftsplanung/ Artenschutz/ Fachgutachten etc.) von externen
Ingenieurbüros erarbeitet werden.
- Erforderlichkeit der Planung
Die Erforderlichkeit der Planung ist gegeben,
da ihr eine positive Planungskonzeption zugrunde liegt, nämlich die
Wiedernutzbarmachung eines ehemals gewerblich genutzten, innerstädtischen
Bereiches für eine Wohnbauentwicklung (u.a. Seniorenpflegeheim). Der
Bebauungsplan soll die Umsetzung dieses Planungsziels ermöglichen und steuern.
- Widersprüchlichkeit der Planung bezüglich
der festgesetzten Art der baulichen Nutzung:
Gemäß § 1 Abs. 5 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) kann im Bebauungsplan festgelegt werden, dass bestimmte allgemein oder
ausnahmsweise zulässige Nutzungsarten nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise
zugelassen werden sollen, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets
gewahrt bleibt. Aufgrund dieser Regelung wurden im Bebauungsplan die nach
Gesetz ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da sie nicht der
städtebaulichen Zielsetzung der Planung entsprechen.
Inwieweit das konkrete Bauvorhaben des
Investors den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, wird im
Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Die Unterbringung von hausinternen
Veranstaltungs-/ Verwaltungs- und Küchenräumen eines Seniorenpflegeheimes steht
den Festsetzungen bezüglich der Art der baulichen Nutzung jedenfalls nicht
entgegen, da es sich hierbei nicht um eigenständige, sondern zugeordnete
Nutzungen handelt.
- Bedarfsermittlung
Da es sich bei der nun konkret beabsichtigten
Planung eines Seniorenpflegeheims nicht um eine Planung der Stadt Friedberg
handelt, wurden seitens der Stadt Friedberg im Vorfeld auch keine Studien zum
Bedarf an Pflegeplätzen erarbeitet. Diese Voruntersuchungen erfolgten durch den
Privatinvestor, der einen rechnerischen Bedarf an Pflegeplätzen ermittelt hat.
Inwieweit der tatsächliche Bedarf für eine
private Planung besteht, wird seitens der Stadt Friedberg -wie bei anderen
Privatinvestitionen auch- nicht überprüft; entscheidend ist hier lediglich, ob
die Planung grundsätzlich den städtebaulichen Zielen entspricht.
- Altlast
Die festgestellte Altlast wurde im
Bebauungsplanentwurf ausreichend berücksichtigt; dies wurde auch im Rahmen der
Ämterbeteiligung von der entsprechenden Fachabteilung des Regierungspräsidiums
(RP) Darmstadt bestätigt. Eine entsprechende Kennzeichnung ist im Plan
enthalten; ein Sanierungskonzept wurde im Februar 2014 erarbeitet und ist
Bestandteil des Sanierungsbescheides des RP Darmstadt vom 15.04.2014.
Sämtliche Maßnahmen werden durch ein
fachkundiges Ingenieurbüro überwacht und dokumentiert.
Eine Baugenehmigung kann ohnehin erst erteilt
werden, wenn alle Maßnahmen des Sanierungskonzeptes umgesetzt wurden.
c)
Stellungnahme des Polizeipräsidiums Mittelhessen vom 24.07.14
Beschluss:
Die Anregung, aufgrund eines
„offensichtlichen Mißverhältnisses“ gem. § 4 (2) der Stellplatzsatzung der
Stadt Friedberg, den Bedarf der notwendigen Stellplätze zu erhöhen, wird nicht
berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Einstimmig beschlossen
Ja 8
Nein 0 Enthaltung 0
Begründung:
Der Nachweis der notwendigen Stellplätze
erfolgt im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens.
Nach der bisherigen Vorplanung des Investors
sind für das Seniorenpflegeheim gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Friedberg 21
Stellplätze vorgesehen.
Das entspricht einem Stellplatzschlüssel von
1 Stellplatz je 6 Pflegebetten; damit liegt die Stadt Friedberg im obersten
Bereich der nach Muster-Stellplatzsatzung empfohlenen Richtzahl (1 St/ 6–10
Betten). Auch im Vergleich zu anderen Städten im Umfeld liegt die Stadt
Friedberg mit ihrer Forderung an der Spitze (Bsp. Bad Nauheim: 1 St/10 Betten,
Bsp. Bad Vilbel/ Bad Homburg/ Friedrichsdorf/ Karben/ Gießen: 1St/ 8 Betten).
Eine noch höhere Stellplatzforderung durch die Stadt Friedberg mit der
Begründung eines „offensichtlichen Mißverhältnisses“ wäre vor diesem
Hintergrund nicht gerechtfertigt.
Zudem liegen keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass es sich bei dem geplanten Seniorenpflegeheim um eine atypische Anlage
handelt, für die der zugrunde gelegte Stellplatzansatz gemäß Satzung
offensichtlich nicht ausreichend wäre.
Im Vergleich zu den bestehenden
Seniorenpflegeheimen in Friedberg müssen hier aufgrund der höheren
Stellplatzanforderung bereits mehr Stellplätze nachgewiesen werden.
Der Bebauungsplan sieht ausreichend Flächen
für den Stellplatznachweis vor. Neben den ausgewiesenen Flächen für Stellplätze
und Garagen kann der Nachweis auch innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen erfolgen.
d)
Stellungnahme eines Bürgers vom 15.07.14
Beschluss:
Die Anregung, das Bebauungsplanverfahren erst
nach einer signifikanten Erhöhung der Stellplatzkapazität weiterzuführen, wird
nicht berücksichtigt.
Abstimmungsergebnis:
Einstimmig beschlossen
Ja 8
Nein 0 Enthaltung 0
Begründung:
Der Nachweis der notwendigen Stellplätze
erfolgt im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens.
Nach der bisherigen Vorplanung des Investors
sind für das Seniorenpflegeheim gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Friedberg 21
Stellplätze vorgesehen. Das entspricht einem Stellplatzschlüssel von 1
Stellplatz je 6 Pflegebetten; damit liegt die Stadt Friedberg im obersten
Bereich der nach Muster-Stellplatzsatzung empfohlenen Richtzahl (1 St/ 6–10
Betten). Auch im Vergleich zu anderen Städten im Umfeld liegt die Stadt
Friedberg mit ihrer Forderung an der Spitze (Bsp. Bad Nauheim: 1 St/10 Betten,
Bsp. Bad Vilbel/ Bad Homburg/ Friedrichsdorf/ Karben/ Gießen: 1St/ 8 Betten).
Eine noch höhere Stellplatzforderung durch die Stadt Friedberg wäre vor diesem
Hintergrund nicht gerechtfertigt.
Zudem liegen keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass es sich bei dem geplanten Seniorenpflegeheim um eine atypische Anlage
handelt, für die der zugrunde gelegte Stellplatzansatz gemäß Satzung offensichtlich
nicht ausreichend wäre.
Im Vergleich zu den bestehenden
Seniorenpflegeheimen in Friedberg müssen hier aufgrund der höheren
Stellplatzanforderung bereits mehr Stellplätze nachgewiesen werden.
Der Bebauungsplan sieht ausreichend Flächen
für den Stellplatznachweis vor. Neben den ausgewiesenen Flächen für Stellplätze
und Garagen kann der Nachweis auch innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen erfolgen.
Für das „Kaiser-Carree“ sind ausreichend
Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung auf dem Grundstück nachgewiesen.
e)
Stellungnahme des Wetteraukreises - Untere Denkmalschutzbehörde vom 08.07.2014
Anmerkung:
Die Forderungen sind im
Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen, sie haben keine Auswirkungen auf
die Regelungen im Bebauungsplan.
f)
Stellungnahme des Wetteraukreises – Archäologische Denkmalpflege vom 25.07.2014
Beschluss:
Die Hinweise 1 bis 3 werden in den
Bebauungsplan übernommen.
Abstimmungsergebnis:
Einstimmig beschlossen
Ja 8
Nein 0 Enthaltung 0
g)
Stellungnahme des Wetteraukreises – Kommunalhygiene und Amtsärztlicher Dienst
vom
20.06.2014
Anmerkungen
zu den Vorgaben und Hinweisen:
Die Vorgaben haben keine Auswirkungen auf das
laufende Bebauungsplanverfahren.
Zu den genannten Punkten wird folgendes
angemerkt:
Anmerkung zu 1)- Altlasten:
Im Februar 2014 wurde für das Grundstück ein
Sanierungskonzept erarbeitet und ist Bestandteil des Sanierungsbescheides des
RP Darmstadt vom 15.04.2014. Im Sanierungskonzept ist eine Kontrolle der
freigelegten Flächen auf bisher nicht festgestellte Bodenverunreinigungen
bereits vorgesehen und sofern Auffälligkeiten festgestellt werden,
entsprechende Maßnahmen gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung
vorzunehmen.
Sämtliche Maßnahmen werden durch ein
fachkundiges Ingenieurbüro überwacht und dokumentiert.
Eine Baugenehmigung kann ohnehin erst erteilt
werden, wenn alle Maßnahmen des Sanierungskonzeptes umgesetzt wurden.
Anmerkung zu2) - Regenwassernutzung:
Der Bauherr ist verpflichtet, alle
öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend einzuhalten. Ein gesonderter
Hinweis im Bebauungsplan ist nicht erforderlich.
Anmerkung zu 3) - Freiflächen/ Grenzabstand:
Das geplante Maß der baulichen Nutzung liegt
im Bereich des festgesetzten WA 1 bei knapp 0,4 und ist damit im Rahmen der
festgelegten Obergrenzen gem. § 17 Baunutzungsverordnung.
Durch die geplante Bebauung werden die
vorgeschriebenen Abstandsflächen gemäß Hessischer Bauordnung eingehalten;
entsprechende gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind damit gewährleistet.
Satzungsbeschluss gemäß § 10 (1) BauGB
1. Der vorliegende Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 78 „Seniorenpflegeheim Carl-Damm-Straße“ in Friedberg - Kernstadt wird als Satzung beschlossen.
2.
Die
gemäß § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 81 (3) Satz 1 HBO als Festsetzung in
den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen
gemäß § 81 (1) HBO werden ebenfalls beschlossen.
3. Der vorliegende Entwurf der Begründung (einschließlich Umweltbericht) des Bebauungsplanes Nr. 78 „Seniorenpflegeheim Carl-Damm-Straße“ wird beschlossen.
Abstimmungsergebnis: