Hier: 1. Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 90 " Im Ohrloch - Teil II"
2. Durchführung der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB
Beschlussentwurf:
1.
Für
die Fläche südlich des Fahrbahnrandes der „Burgfeldstraße“, westlich des
Fahrbahnrandes der „Gießener Straße“, nördlich des Anwesens „Vorstadt zum
Garten 52“, nördlich des Anwesens „Weiherstraße 4“, östlich der „Weiherstraße“,
östlich der Anwesen „Vorstadt zum Garten 1 und 2“ und östlich des Anwesens „An
der alten Gärtnerei 3“ ein Bebauungsplan gem. § 30 BauGB aufgestellt, der
mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die
überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Die
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches ist im anliegenden Lageplan (Anlage 1)
dargestellt; dieser Lageplan ist Bestandteil des Beschlusses. Der Bebauungsplan
erhält die Bezeichnung Nr. 90 „Im
Ohrloch – Teil II“.
2.
Der
Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne
Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 (4) BauGB aufgestellt.
3.
Mit
dem vorliegenden städtebaulichen Entwurf (Anlage 2) wird die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB sowie die frühzeitige
Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB durchgeführt.
Sach- und Rechtslage:
I Planungsanlass
Die Grundstücke „Weiherstraße 2“ und „Vorstadt zum Garten 54“, die in
der Vergangenheit durch das Autohaus Philippi genutzt wurden, sind mittlerweile
– nach Ausübung des Vorkaufsrechts - im
Eigentum der Stadt Friedberg. Da diese Baugruppe einen städtebaulichen
Missstand darstellt und die Gebäude in einem schlechten baulichen Zustand sind,
sollen die Gebäude abgerissen werden und auf den Grundstücken soll eine
Neubebauung entstehen.
Da das Konzept zum einen eine Bebauung vorsieht, die den Rahmen des § 34
BauGB überschreitet, zum anderen ein Eingriff in das Gewässer („Seebach“) und
seinen Retentionsraum vorgesehen ist, soll ein Bebauungsplanverfahren
durchgeführt werden.
II Zur weiteren Planung
Es ist vorgesehen, dass die Friedberger Wohnungsbaugesellschaft die
vorhandenen Gebäude abreißt und eine neue Wohnbebauung errichtet. Mit der
Planung der Neubebauung ist derzeit das Architekturbüro Möller, Bad Nauheim,
betraut. Dieses hat mittlerweile ein Konzept erarbeitet, das als Grundlage für
den Einstieg in das Bauleitplanverfahren geeignet ist. Mit dem
landschaftspflegerischen Fachbeitrag wird das Büro Beuerlein/Baumgartner
beauftragt.
III Städtebauliche Zielsetzung
Die Grundstücke „Weiherstraße 2“ und „Vorstadt zum Garten 54“ wurden
lange Jahre als Vertragsautohaus mit Verkauf und Werkstattbetrieb genutzt. Zu
diesem Zweck wurden die ehemals nur wohnbaulich genutzten Häuser – die
ursprünglich im Maßstab der benachbarten Bebauung im weiteren Verlauf der
Straßen errichtet worden waren – durch größere Anbauten erweitert und sogar
über den Seebach hinweg baulich miteinander verbunden.
Ergebnis dieser baulichen Aktivitäten:
-
Die
alten Wohngebäude waren nur noch ein Anhängsel der gewerblichen Nutzung und
sind nun in einem nicht erhaltenswerten Zustand;
-
die
rein gewerblichen Bauteile und Gebäude prägen auf eine städtebaulich sehr
unschöne Weise die Einfahrtssituation in die Stadt.
Ziel ist es, an dieser gut einsehbaren Stelle am Fuß des Burgberges eine
städtebaulich überzeugende und dem Standort angemessene Lösung zu finden.
Dies bedeutet im Einzelnen:
-
Die
Architektur der Neubebauung soll den Maßstab der direkten Umgebung aufnehmen ,
gleichzeitig aber auch selbstbewusst den hervorgehobenen Standort vis-a-vis der
Burg markieren;
-
die
ausgedehnten Asphaltflächen am Ende des „Städter Weges“ (Übergang zur Straße
„Vorstadt zum Garten“) sollen auf das notwendige Maß zurückgebaut werden;
-
der
Seebach soll wieder freigelegt und großzügig mit dem Retentionsraum am Fuß des
Straßendamms verbunden werden;
-
für
die Radfahrer ist eine bessere Wegeverbindung vorgesehen.
IV Erläuterung des baulichen Konzeptes
Hierzu ein Auszug aus der dem Städtebaulichen Entwurf beigefügten
Erläuterung (Anlage 2) des mit der
Planung beauftragten Architekturbüros:
Vor der Kulisse der Burg und in Anlehnung an deren Bebauung, besteht die
Neuplanung aus vier kleinen „Wohntürmen“(3-geschossig), mit einer Kantenlänge
von jeweils ca. 8,20 x 8,20 m. Die neuen Häuser nehmen die Größe des
Grundrisses und den Rhythmus der vorhandenen Siedlungshäuser auf und schaffen
gleichzeitig einen lockeren Abschluss zur Zufahrtsrampe der alten Kreisstraße
hin. Die Häuser an der Weiherstraße erhalten einen höhenmäßig gestaffelten, zusätzlichen Sockelbau, der auf die
spezielle Situation der vorhandenen Siedlungshäuser mit ihren kleinen Höfen
reagiert. Die besondere Qualität/Prägnanz als „Wohnturm“ wird, durch die
Fassaden-Gestaltung - z.B. Loggien statt weit auskragender Balkone, farbliche
Anpassung der Fassade an den Naturstein der Burgmauer etc. - als Interpretation
und Anlehnung an die Burg heraus gearbeitet.
Die Dächer der Gebäude werden extensiv begrünt. Sie sind von den hoch
gelegenen Straßen der Burgumfahrung, als Dachaufsicht erlebbar, gleichzeitig
werden sie der besonderen Lage im Retentionsgebiet (ökologische Qualität/
Nachhaltigkeit) gerecht. Die Gebäude erhalten einen Aufzug und sind
barrierefrei zu erschließen. Einzelne Wohnungen - vorzugsweise die im
Erdgeschoss - können auch behindertengerecht gestaltet werden.
Die Neubauten werden als KFW- Effizienshaus70 konzipiert und sollen
möglichst eine Pelletheizung und Wohnraumlüftung erhalten. Die Option, alle
Häuser mit einer Heizzentrale zu versorgen (Nahwärme-Unterquerung Seebach),
wird im Zusammenhang mit der weiterführenden Planung technisch und kostenseitig
untersucht.
Weitere Angaben zum Konzept können der o.a. Erläuterung entnommen
werden.
V Zum Geltungsbereich des Bebauungsplans
Der Geltungsbereich (s. Anlage 1) umfasst die beiden für eine
Neubebauung vorgesehenen Grundstücke; darüber hinaus werden in den
Bebauungsplan folgende Flächen einbezogen:
-
Die
Straßenflächen, die umgestaltet werden sollen;
-
die
Retentionsfläche zwischen der Straße „An der alten Gärtnerei“ und der „Vorstadt
zum Garten“;
-
die
Böschungsflächen an der „Burgfeldstraße“ und an der „Gießener Straße“, welche
die o.a. Fläche im Norden und Osten umfassen.
Die Fläche des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 90 „Im Ohrloch
– Teil II“ beinhaltet eine Fläche von 4270 m².
Durch diesen Bebauungsplan werden aber auch Teilflächen von 2
angrenzenden rechtswirksamen Bebauungsplänen überlagert (s. anliegenden Plan):
-
Bebauungsplan Nr. 88 „Einfacher Bebauungsplan Kernstadt“ (rechtswirksam 20.09.2014).
Der Bebauungsplan Nr. 90 „Im Ohrloch – Teil II“ überlagert
die nördlichste Fläche des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 88
„Einfacher Bebauungsplan Kernstadt“ mit einer Fläche von 1150 m². Die
Textlichen Festsetzungen des „Einfachen Bebauungsplanes Kernstadt“ werden durch
diesen Bebauungsplan nicht berührt und bleiben unverändert.
-
Bebauungsplan Nr. 54 „Im Ohrloch“ (rechtswirksam
25.01.2006). Hier überlagert der nun in Aufstellung befindliche Bebauungsplan
Nr. 90 „“Im Ohrloch – Teil II“ den rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 54 „Im
Ohrloch“ an dessen östlichen Rand des Geltungsbereiches auf einer Fläche von
1010 m².Durch die künftigen Festsetzungen des hier vorliegenden qualifizierten
Bebauungsplanes werden diese Flächen neu geordnet. Der neue Bebauungsplan
ersetzt für diesen Bereich die Festsetzungen des alten Bebauungsplanes.
VI Zum Bauleitplanverfahren
Das nunmehr einzuleitende Bebauungsplanverfahren soll gem. § 13 a BauGB
durchgeführt werden, da das Ziel der Planung der Wiedernutzbarmachung einer
bereits bebauten Fläche dient. In diesem Verfahren kann auf einen Umweltbericht
verzichtet werden. Darüber hinaus kann zur Beschleunigung des Verfahrens auf
einzelne Verfahrensschritte verzichtet werden.
Da es sich bei dieser Maßnahme aber aufgrund der Verknüpfung einer
Hochbaumaßnahme mit wasserrechtlichen Maßnahmen und tiefbautechnischen
Maßnahmen handelt – und dies auch noch im Umfeld des Denkmalbereiches an der
Burg -, die mit den jeweils Zuständigen Behörden abzustimmen sind, werden die
Verfahrensschritte wie im Normalverfahren komplett durchgeführt.
Zudem muss laut UVP Gesetz im Rahmen einer „standortbezogenen Vorprüfung
des Einzelfalls“ geklärt werden, ob auf den Umweltbericht verzichtet werden
kann. Diese Vorprüfung wird ebenfalls von dem Landschaftsplanungsbüro Beuerlein
und Baumgartner durchgeführt.
Mit dem vorliegenden Städtebaulichen Entwurf kann nun die frühzeitige
Beteiligung der Bürger und der Behörden eingeleitet werden.