Antragstext:

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 27.06.2019 mehrheitlich beschlossen, dass die zuständige Verwaltung gemäß DS 16-21/1094 Verwertung des Baugebiets, „Steinern Kreuzweg“ (hier: Festsetzung der Kaufpreise) zu den Teilgebieten WA 4 und WA 5 eine neue Vorlage zu erstellen hat. Eine solche Vorlage aber ist den Gremien rund ein Dreivierteljahr später noch immer nicht zur weiteren Beschlussfassung präsentiert worden. Dadurch aber verzögert sich die Verwertung der Grundstücke, Verkaufserlöse können für den städtischen Haushalt nicht erzielt werden- und somit stagniert die Entwicklung dieses großen Baugebiets im Westen der Stadt erheblich. Um diesen nicht akzeptablen Zustand möglichst zügig zu beenden, auch weil die Friedberger Wohnungsbaugesellschaft, wie in der Juni-Vorlage 2019 (in WA 5 a) ursprünglich vorgesehen, in diesem Areal keine Grundstücke erwerben will bzw. kann und angesichts erheblichen Bedarfs an gefördertem wie bezahlbarem Wohnraum in der Kreisstadt Friedberg

wird der Magistrat beauftragt:

1. Im Baugebiet am Steinern Kreuzweg (Teilgebiete W A 4 bzw. W A 5) eine Ausschreibung zur Errichtung von Sozialwohnungen im 1. Förderweg durchzuführen. Ziel der Ausschreibung ist die Errichtung von mindestens 10, maximal 20 Sozialwohnungen. Es sollen Wohnungen für Menschen mit geringen Einkommen nach den Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen Mietraumförderung entstehen. Neben der obligatorischen Förderung von 10 T€ je WB soll zur Realisierung des Vorhabens das Grundstück für einen reduzierten Preis von höchstens 280 €/qm auf der Basis des § 109 HGO angeboten werden. Ggf. können hierbei auch Mittel der seit 2016 von der Stadt Friedberg angesammelten Fehlbelegungsabgabe eingesetzt werden, um eine richtliniengemäße Verwendung gegenüber dem zuständigen Ministerium nachweisen zu können und eine Abgabe dieser Mittel nach Wiesbaden zu

vermeiden.

2. Ein weiteres Grundstück am Steinern Kreuzweg (Teilgebiete WA 4 bzw. WA 5) an die Friedberger Baugenossenschaft "Eigner Herd ist Goldes wert" zu verkaufen. Ziel ist die Errichtung bezahlbarer Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen. Dabei wird ein reduzierter Preis von 280 €/qm auf der Basis des § 109 HGO sowie eine städtische Förderung von 10 T€ je Wohneinheit geleistet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Bauverein Eigner Herd zur Einhaltung einer Höchstmiete von 8 € je qm und gewährt der Stadt Friedberg Mitspracherechte bei der Belegung. Es sollen 15-20 Wohneinheiten nach diesen Bedingungen entstehen. Die weiteren Regelungen können sich an dem entsprechenden, im März 2020 verabschiedeten Projekt der Stadt Rosbach mit dem Träger orientieren.

3. Ein Förderprogramm zur Bezuschussung von Aufstockungen und Sanierungen von Wohnraum im Stadtgebiet zu starten. Eine Förderung wird gewährt, wenn sich der Bauträger verpflichtet, für mindestens 15 Jahre einen Mietpreis von 8 € pro qm (+ Erhöhung max. in Höhe der Inflationsrate) einzuhalten und die Wohnungen an Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen nach den Richtlinien des Landes Hessen zur sozialen Mietraumförderung vergeben werden bzw. vergeben worden sind. Für längere Bindungsfristen sollen dabei größere Zuschüsse möglich sein. Das Förderprogram soll so gestaltet sein, dass Mittel aus der Fehlbelegungsabgabe hierfür verwendet werden können.

Fraktionsvorsitzender Dr. Rack begründet ausführlich den vorliegenden Antrag.

Daraufhin informiert Herr Eigelsheimer, Mitarbeiter des Amtes für Stadtentwicklung, Liegenschaften und Rechtswesen, über den Vermarktungsstand des Baugebietes anhand eines vor Sitzungsbeginn ausgeteilten Lageplanes. Der Mehrerlös der Bodenbevorratungsmaßnahme wird wie vorgesehen im Haushalt 2021 vereinnahmt.

Für das Gebiet WA 4 sind keine Mehrfamilienhäuser vorgesehen, sondern die Bebauung mit 4 Reihenhäusern und 1 Doppelhaus oder mit 3 Doppelhäusern. Diese auf dem verteilten Lageplan rot markierten Bauflächen scheiden für den sozialen Wohnungsbau aus.

Herr Eigelsheimer stellt klar, dass bereits in der ursprünglichen Beschlussvorlage DS-Nr. 16-21/1094 das gelb gekennzeichnete Grundstück für den Bau von 20 öffentlich geförderten Wohnungen „reserviert“ wurde, um im Baugebiet einen gesunden Mix aus Sozialwohnungen sowie frei finanziertem Wohnraum zu erreichen.

Die laut Antrag vorgesehene verbilligte Baulandbereitstellung von 2 statt 1 Grundstück zur sozialen Wohnraumförderung würde den Mehrerlös der Bodenbevorratungsmaßnahme entsprechend reduzieren (ca. 2.000 m² x Differenz zwischen 280 €/m² und einem erzielbaren Höchstgebot). Eine mögliche Fläche für weitere 10 – 20 Sozialwohnungen ist auf dem Lageplan blau dargestellt.

Des Weiteren schildert Herr Eigelsheimer chronologisch die bisherigen Verhandlungen mit dem Bauverein über 20 geförderte Wohnungen auf dem gelb gekennzeichneten Grundstück mit ca. 2.454 m². Der vom Bauverein zunächst favorisierte 2. Förderweg ist keine Option, da die Stadt Friedberg nicht zum Verdichtungsraum RP Darmstadt und damit nach der Landesrichtlinie nicht zum Fördergebiet für mittlere Einkommen zählt.

Das vorhandene und über den Antragstext (Nr. 3) hinausgehende Friedberger Programm zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum wurde im Hinblick auf die Fehlbelegungsabgabe verworfen. Die zweckentsprechende Verwendung der Fehlbelegungsabgabe setzt eine Förderung nach den Landesrichtlinien für Haushalte mit geringem Einkommen voraus.

Aufgrund dessen wurde nach Abstimmung des Bauvereins mit der WIBank ergänzend die Möglichkeit der mittelbaren Belegung geprüft. Bei dieser Variante würde der Neubau im 1. Förderweg auf der gelben Fläche errichtet, jedoch die Belegung mit Haushalten und geringem Einkommen ausschließlich im Altbestand des Bauvereins im Zuge eines Mieterwechsels erfolgen. Zwischenzeitlich hat das hessische Wirtschaftsministerium bestätigt, dass eine zweckentsprechende Verwendung des Aufkommens aus der Fehlbelegungsabgabe auch im Rahmen der mittelbaren Belegung möglich ist. Bei der mittelbaren Belegung gelten die Wohnungen des Neubaus als gefördert, die Bindungen werden jedoch an den Bestandswohnungen begründet. Die Ersatzwohnung muss frei sein und darf keinen Bindungen mehr unterliegen.

Anfang Juni 2020 hat der Bauverein mitgeteilt, dass nach aktualisierter Wirtschaftlichkeitsberechnung nun von folgenden Förderkonditionen auszugehen ist:

· verbilligte Bereitstellung eines Grundstücks mit ca. 2.454 m² für 280 €/m²;

· zusätzlich 15.000 €/WE städtische Beteiligung bei einer Darlehensförderung.

· 8,50 €/m² Mietzins

· Belegung mit Haushalten, die die Einkommensgrenzen für Haushalte mit geringem Einkommen um bis zu 25 % und die Grenzen für mittlere Einkommen um bis zu 5 % überschreiten.

Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung liegt der Verwaltung bis heute nicht vor.

In diesem Zusammenhang weist Herr Eigelsheimer auch auf weitere Interessenten für den Bau von Sozialwohnungen hin, die jedoch nach dem bisherigen Verfahrensstand zunächst noch nicht weiterverfolgt wurden.

Abschließend stellt Herr Eigelsheimer die vsl. verfügbaren Haushaltsmittel der Wohnungsbauförderung dar, sofern die Übertragung der HAR von den städtischen Gremien beschlossen wird und diese nicht zur Aufstockung des Eigenkapitals der Friedberger Wohnungsbaugesellschaft mbH genutzt werden sollen:

· Wohnungsbaurücklage inkl. Mittel Fehlbelegung zum 31.12.2020 119.087,20 €

· Fehlbelegungsabgabe 2020 (geschätzt) 35.000,00 €

· KS. 7.620000, Invest-Nr. 7.0357.01, HAR 2018 und 2019 350.000,00 €

rd. 500.000,00 €

Hiernach entsteht zwischen den Mitgliedern eine längere Diskussion, in der u. a. folgende Punkte erläutert werden:

· Friedberg braucht bezahlbaren Wohnraum

· wie viele Sozialwohnungen sollen geschaffen werden

· wie soll die Fehlbelegungsabgabe und die weiteren Mittel der Wohnungsbauförderung dafür verwendet werden

· wie kann ein Bauprojekt des Bauvereins „Eigner Herd ist Goldes Wert“ in Friedberg und zu welchen Konditionen gefördert werden

· welche Areale können gegen Höchstgebot veräußert werden

Bürgermeister Antkowiak stellt folgenden Vorschlag zur Diskussion:

Die Flächen von WA 4 (rot markierte Fläche) und die nicht für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen restlichen Bauflächen im WA 5 sollen zur Gegenfinanzierung gegen Höchstgebot veräußert werden.

Der Haupt- und Finanzausschuss nimmt diesen Vorschlag zur Kenntnis.

Fraktionsvorsitzender Weiberg stellt den Antrag unter Punkt 2 noch folgenden Satz aufzunehmen;

„Dabei soll es möglich sein, auf das Modell der mittelbaren Belegung zurückzugreifen.“

Vorsitzender Hausner fasst alle Diskussionspunkte zusammen und stellt den Grundsatzbeschluss allen genannten Änderungen zur Abstimmung:

Beschluss:

2. Ein weiteres Grundstück am Steinern Kreuzweg (Teilgebiete WA 4 bzw. WA 5) an die Friedberger Baugenossenschaft "Eigner Herd ist Goldes wert" zu verkaufen. Ziel ist die Errichtung bezahlbarer Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen. Dabei wird ein reduzierter Preis von 280 €/qm auf der Basis des § 109 HGO sowie eine städtische Förderung von 10 T€ bis 15 T€ je Wohneinheit geleistet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Bauverein Eigner Herd zur Einhaltung einer Höchstmiete von 8 € bis 8,50 € je qm und gewährt der Stadt Friedberg Mitspracherechte bei der Belegung. Es sollen 15-20 Wohneinheiten nach diesen Bedingungen entstehen. Die weiteren Regelungen können sich an dem entsprechenden, im März 2020 verabschiedeten Projekt der Stadt Rosbach mit dem Träger orientieren.

Dabei soll es möglich sein, auf das Modell der mittelbaren Belegung zurückzugreifen.

Abstimmungsergebnis:

Mehrheitlich abgelehnt

Ja 4 Nein 4 Enthaltung 1