Anfrage:

 

1.  Wie hoch ist der bislang getätigte und der geplante Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung der Verkehrsanlagen i.S.v. §§ 154 II a, 127 II 1 - 3 BauGB seit Sanierungsbeginn (bitte nachvollziehbar aufschlüsseln)?

 

2.  Wie hat sich die Gesamtheit der Bodenwerte seit der Aussicht auf Sanierung entwickelt? Um welchen Betrag wäre die Gesamtheit der Bodenwerte geringer, wenn keine Sanierung stattgefunden hätte (bitte jeweils überschlägig und ohne Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens oder der Bodenrichtwerte)?

 

3.  Bitte erläutern Sie die bislang im Falle vorzeitiger Abgeschlossenheitserklärungen verwendete Methode zur Berechnung der Ausgleichsbeträge verständlich und nachvollziehbar, bitte zeigen Sie die dabei die zur Anwendung kommenden Bewertungs- und Rechengänge an jeweils einem beispielhaft gebildeten Grundstücks aus jeder Zone.

 

4. Wie hoch ist der Gesamtaufwand für die Einzelermittlungen der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen, welche im Falle einer Satzung über sog. kleine Erschließungsbeiträge entfallen würde?

 

5. Wofür wurden die Sanierungsmittel bislang verwendet und welche weiteren Verwendungsabsichten bestehen (bitte aufschlüsseln mit Darstellung insbesondere der Leistungen an die Sanierungstreuhänderin)?

 

6. Gibt es nach Einschätzung des Magistrats Aussicht für die Grundstückseigentümer, dass nach der Schlussrechnung Überschüsse verbleiben, die an sie erstattet werden?

 

Bürgermeister Keller beantwortet die Anfrage wie folgt:

 

Zu 1.:

Die kumulierten Kosten Stand 31.12.2012 sind dezidiert dem „Bericht über die Prüfung der Rechnungslegung für das Jahr 2012 über das Treuhandvermögen gebildet für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme „Altstadt“ der Kreisstadt Friedberg (Hessen)“ zu entnehmen.

Darüber hinaus kommen ergänzend Ausgaben in 2013 für die Maßnahmen:

Judenplacken, Engelsgasse, Augustinergasse, Neutorgasse, Elvis-Presley-Platz in Höhe von 89.705,11 EUR hinzu.

Der bislang getätigte Aufwand für Erschließungsmaßnahmen (Stand 31.12.2013) beträgt 4.453.945,02 EUR. Der bislang ungeprüfte Aufwand (Schlussrechnungen der Erschließungsmaßnahmen: Judenplacken, Engelsgasse, Augustinergasse sowie Planungskosten Elvis-Presley-Platz) beläuft sich für das Jahr 2014 auf 22.790,24 EUR.

 

Zu 2.:

Hierzu wurde die nachfolgende Stellungnahme des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Wetteraukreises vom 3.10.2014 eingeholt:

 

Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet „Altstadt Friedberg“

Der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Friedberg hat im Jahr 1985 die Kaufpreissammlung aller Kaufverträge innerhalb und außerhalb der Friedberger Altstadt, rückwirkend bis in das Jahr 1970 ausgewertet. Hierbei sind eindeutig Bodenwertsteigerungen zu Gunsten von Grundstücken festgestellt worden, die im künftigen Sanierungsgebiet liegen (Aussicht auf Sanierung). Das Ergebnis wurde dokumentiert und bildet die Grundlage für die verschiedenen Anfangswerte im Sanierungsgebiet.

 

Die Fortschreibung dieser Bodenwerte unter Berücksichtigung der allgemeinen Bodenwertentwicklung, wie sie auch außerhalb des Friedberger Sanierungsgebietes stattfand, entspricht dem Anfangswert gem. § 154 (2) BauGB.

 

Nach Auflösung des Gutachterausschusses hat der Gutachterausschuss für den Bereich des Wetteraukreises die Bodenwerte seit 2010 fortgeschrieben. Hierbei wurde festgestellt, dass seit rd. 10 Jahren keine nennenswerten Änderungen bei den Bodenwerten in Friedberg eingetreten sind. Der durchschnittliche Bodenwert in der Kernstadt (ohne die Altstadt) beträgt für Wohn- und Mischbauflächen aktuell rund 263 EUR/m² (bei einer Bandbreite von 200 bis 350 EUR/m²). Im Bereich der Altstadt beträgt der Bodenwert rd. 220 EUR/m² (bei einer Bandbreite von 180 bis 280 EUR/m²), wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre. Durch die Sanierung ist vom Gutachterausschuss in mehreren Verkehrswertgutachten aus den Jahren 2013 und 2014 eine durchschnittliche Werterhöhung von rd. 10 % festgestellt worden, was zu einem  durchschnittlichen Bodenwert in der Altstadt von 240 EUR/m² führt. Dieser Wert entspricht dem Endwert gem. § 154 (2) BauGB. 

 

Diese Werte gelten allerdings nicht für die Grundstücke an der Kaiserstraße, da hier nach der Sanierung ein durchschnittlicher Bodenwert von rd. 740 EUR/m² besteht. Die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen betragen hier meistenteils nur etwa 5%. 

 

Die „Gesamtheit der Bodenwerte“ im Sanierungsgebiet „Altstadt Friedberg“ wäre also um rund 5 bis 10 % niedriger, wenn keine Sanierung stattgefunden hätte. Als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung der Grundstücke kann mit einem Durchschnittswert von rund 25 EUR/m² gerechnet werden. Bezogen auf die einzelnen Grundstücke bestehen jedoch erhebliche Unterschiede.

 

C. Dureuil

stv. Vorsitzender

Gutachterausschuss für den Bereich des Wetteraukreises

 

Zu 3.:

Die in Friedberg angewandte Methode zur Berechnung der Ausgleichbeträge erfolgt nach dem sogenannten Niedersachen-Verfahren.

Durch das Niedersachsen-Verfahren wird mit Hilfe der mathematischen Statistik das Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den durchgeführten Maßnahmen errechnet. Den Beurteilungsrahmen bilden einerseits die Städtebaulichen Missstände vor Beginn der Sanierung und andererseits die durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen bis zum Abschluss der Sanierung. Ausschlaggebend für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die Differenz zwischen dem Bodenanfangswert (Bodenwert vor Durchführung der Sanierung) und dem Endwert (Bodenwert nach Abschluss der Sanierung). Die Bewertung erfolgt auf der Grundlage einer Matrix die sich in 4 Komplexe:

 

1.      Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung, nicht die Bebauung des Bewertungsgrundstücks),

2.      Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung)

3.      Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit)

4.      Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanalagen)

 

sowie in 11 Klassen gliedert. Die Klassen werden in Form einer Rangskala von 0 (keine Auswirkungen) bis 10 (maximale Auswirkungen) unterteilt.

Bisher wurden für die Ordnungsnummernblöcke 19 und 20 (siehe Anlage 1) Einzelgutachten durch den Unabhängigen Gutachterausschuss erstellt.

 

Zu 4.:

Ausgehend von durchschnittlich ca. 600 EUR/Gutachten und 300 ausstehenden  Einzelgutachten ist ein Gesamtaufwand von ca. 180.000,00 EUR anzunehmen.

 

Zu 5.:

Die kumulierten Kosten Stand 31.12.2012 sind dezidiert dem „Bericht über die Prüfung der Rechnungslegung für das Jahr 2012 über das Treuhandvermögen gebildet für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme „Altstadt“ der Kreisstadt Friedberg (Hessen)“ zu entnehmen.

Die anonymisierte Kosten- und Finanzierungsübersicht enthält die noch ausstehenden bzw. geplanten Maßnahmen für die Jahre 2014 und 2015 und ist als Anlage 2 beigefügt.

 

Zu 6.:

Derzeit wird nicht davon ausgegangen, dass Überschüsse verbleiben, da nach derzeitiger Kosten- und Finanzierungsübersicht alle Einnahmen des Verfahrens durch Maßnahmen gebunden sind. Im Falle von Überschüssen nach der Aufhebung der Sanierungssatzung und nach Abrechnung der Sanierungsmaßnahme fließen diese zunächst im Anteilsverhältnis an Bund und Land zurück. Ergibt sich nach der Durchführung der Sanierungsmaßnahme ein Überschuss der bei der Vorbereitung und Durchführung erzielten Einnahmen über die hierfür getätigten Ausgaben, so ist dieser Überschuss auf die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke zu verteilen. Maßgebend hierfür sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Festlegung des Sanierungsgebietes. Sofern das Eigentum zwischenzeitlich gegen Entgelt übertragen wurde, so steht der auf das Grundstück entfallende Anteil dem früheren Eigentümer und dem Eigentümer, der zum Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB herangezogen wurde, je zur Hälfte zu (vgl. § 156a BauGB).