hier:
1) Aufhebung des Satzungsbeschlusses vom 27.09.2018
2) Behandlung der Anregungen aus der 2. Offenlage und der Behördenbeteiligung gem. § 3 (2) sowie§ 4 (2) BauGB
3) Erneute Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB i. V. m. § 4a (2) BauGB sowie Erneute Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB (3. Offenlage)
Bezug: Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 12.12.2019
Beschlussentwurf:
1)
Aufhebung
des Satzungsbeschlusses vom 27.09.2018 zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr.
12 Teil A
Der nachfolgende Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 27.09.2018
A)
Satzungsbeschluss
gemäß § 10 (1) BauGB
1.
Der
vorliegende Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 12, Teil I "Kaiserstraße/
Färbergasse", 1. Änderung – Teil A
in Friedberg – Kernstadt wird als Satzung beschlossen.
2.
Die
gemäß § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 91 (3) Satz 1 HBO als Festsetzung in
den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen
gemäß § 91 (1) HBO werden ebenfalls beschlossen.
3.
Der
vorliegende Entwurf der Begründung des Bebauungsplanes Nr. 12, Teil I
"Kaiserstraße/ Färbergasse", 1. Änderung – Teil A in Friedberg – Kernstadt wird beschlossen.
(DS-Nr. 16-21/0813)
wird aufgehoben.
2)
Behandlung der
Anregungen aus der öffentlichen Auslegung/ Beteiligung der Behörden
(Anmerkung: In der Anlage 1 der Vorlage sind die eingegangenen
Stellungnahmen jeweils dem Beschlussvorschlag mit Begründung sowie allgemeinen
Anmerkungen zu vorgebrachten Hinweisen gegenübergestellt.)
- Wetteraukreis, Fachstelle Gesundheit:
Beschlussvorschlag zu 1):
Die Anregungen 3. und 4. werden berücksichtigt,
indem die planungsrechtlichen Festsetzungen entsprechend ergänzt werden.
- Wetteraukreis, Fachdienst Bauordnung
Beschlussvorschlag
zu 4):
Pkt. 1) Die Anregung
wird zur Kenntnis genommen.
Die Planung wird dahingehend geändert, dass
ein Flachdach für den Neubau unzulässig ist und somit keine Staffelgeschosse
mehr möglich sind.
Pkt. 2) Die Anregung
wird zu Kenntnis genommen.
Die Planung wird dahingehend geändert, dass
eine Tiefgarage im Untergeschoss nicht mehr zulässig ist. Im Untergeschoss wird
- wie im Rahmen der 1. Offenlage vorgesehen - ausschließlich Einzelhandel festgesetzt.
Pkt. 3) Der Hinweis wird
berücksichtigt, indem die Begründung unter Punkt 6.1 c) überarbeitet wurde:
- Die Mindestabstandsfläche an der Schnurgasse soll
eingehalten werden, der Mindestabstand zur gegenüberliegenden Bebauung wird auf
6 m erhöht. Statt einer Baulinie wird eine Baugrenze festgesetzt.
- Zu den Grundstücken Kaiserstraße 92 und 94 ist die
Mindestabstandsfläche gemäß HBO einzuhalten; hier wird der Anregung gefolgt und
die Baugrenze mit 6 m Abstand zur Nachbarbebauung festgesetzt.
- Zu den Gebäuden Färbergasse 2 und 4 sollen die
notwendigen Abstandsflächen ebenfalls eingehalten werden, hier wurde die
Baulinie und die Baugrenze auf die gleiche Höhe wie das angrenzende Gebäude im
MK zurückgezogen.
Pkt. 4) Der Hinweis wird
berücksichtigt, indem der Punkt 6.1 b) in der Begründung vervollständigt wird.
Eine Unterscheidung zwischen MUA und MUB entfällt, somit
ist der Absatz in der Begründung überflüssig.
Pkt. 5) Der Hinweis wird
zur Kenntnis genommen und an den Entwurfsverfasser weitergeleitet.
-Wetteraukreis, Fachstelle Denkmalschutz
Beschlussvorschlag zu 5):
Pkt. 1) Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und
an den Entwurfsverfasser weitergeleitet. Die Planung wird dahingehend geändert,
dass eine Erhöhung der vorhandenen Außenwand- und Firsthöhe nicht mehr möglich
ist.
Pkt. 2) Der Hinweis wird
zur Kenntnis genommen
Die Planung wird dahingehend geändert, dass
ein Flachdach für den Neubau unzulässig ist und somit keine Staffelgeschosse
mehr möglich sind. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse wird auf max. 3
Vollgeschosse festgelegt.
-Stellungnahme Bürgergruppierung 1, 07.08.19
Beschlussvorschlag zu Hinweis (1):
Die Auffassung wird nicht geteilt.
Anmerkung:
Um die „Einkaufsmeile Kaiserstraße“ zu
stärken, wird der Anregung dahingehend gefolgt, dass nach geänderter Planung
vom Untergeschoss bis einschließlich 1. Obergeschoss ausschließlich
Einzelhandel zulässig ist.
Zudem wird die Planung dahingehend geändert,
dass eine Tiefgarage im Untergeschoss nicht mehr möglich ist. Wohnungen werden
für das Gesamtgebäude nur ausnahmsweise (d.h. Einzelfallentscheidung) ab dem 2.Obergeschoss des Gebäudes
zugelassen.
Beschlussvorschlag zu Forderung 2):
Der Forderung wird insoweit gefolgt, dass
eine Umwandlung des gesamten ehemaligen Kaufhauses in ein Wohngebäude
ausgeschlossen ist.
Beschlussvorschlag zu Forderung 3):
Die Forderung wird zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag zu Forderung 4)
Der Forderung wird nicht gefolgt.
- Stellungnahme Bürgergruppierung 2, 16.8.19/ 08.09.19
Beschlussvorschlag zu 2):
Die Anregung wird berücksichtigt.
Eine Erhöhung des ehemaligen Kaufhausgebäudes
ist nicht mehr vorgesehen und nicht zulässig.
Beschlussvorschlag zu 3):
Die Anregung wird teilweise berücksichtigt,
indem die Zahl der zulässigen Vollgeschosse für den Neubau auf max. 3
Vollgeschosse und die zulässige Firsthöhe um 1,5 m gegenüber der vorherigen
Planung reduziert wird. Somit darf das Dachgeschoss rechnerisch kein
Vollgeschoss sein.
Beschlussvorschlag zu 4)
Die Anregung wird nicht
berücksichtigt.
Beschlussvorschlag zu 6):
Die Anregung wird berücksichtigt,
-
indem die Bauflucht des
Neubaus (Baulinie-EG/Baugrenze-OG) analog der angrenzenden Bebauung im MK von
der öffentlichen Verkehrsfläche (Färbergasse) um 2,50 m zurückgesetzt wird
-
indem am Gebäude
Kaiserstraße 96 im rückwärtigen Bereich an der Färbergasse ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt
wird; Fahrradabstellplätze sind hier zulässig.
Beschlussvorschlag zu 9):
- Der Anregung, die Auswirkungen des vorgelegten Entwurfs und der
Festsetzungen auf das städtebauliche Umfeld zu überprüfen wird gefolgt, indem
die Planung hinsichtlich geplanter Baumasse und Höhenentwicklung überarbeitet
und reduziert wird.
- Die Anregung, diese Ziele durch einen städtebaulichen Vertrag zu
sichern, wird geprüft.
3)
Erneute Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB i. V. m. § 4a (2)
BauGB sowie Erneute Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB (3. Offenlage)
Beschlussvorschlag:
Mit dem vorliegenden geänderten Entwurf des Bebauungsplans Nr. 12, Teil I
"Kaiserstraße/ Färbergasse" – Teil A einschließlich geänderter
Begründung wird die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs.2 BauGB durchgeführt.
Die Stellungnahmen der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 BauGB werden gem. § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Auslegung
eingeholt.
Gemäß § 4a Abs. 3 BauGB wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den
geänderten oder ergänzten Teilen abgegeben werden können. Die Dauer der
Auslegung und die Frist zur Stellungnahme wird gemäß § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB
auf drei Wochen verkürzt.
Sach- und Rechtslage:
I. Bisheriges
Verfahren
Am 13.10.2016 hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Friedberg
beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 12,
Teil I „Kaiserstraße/Färbergasse“ im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB
zu ändern.
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung:
Im Zeitraum vom
16.10. bis einschließlich 27.10.2017 wurde mit einem ersten Bebauungskonzept
die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt; die Behörden und sonstigen
Träger öffentliche Belange konnten sich zu der Planung bis zum 16.11.2017
äußern.
Von Bürgern
wurden Bedenken zur Höhe der Neubebauung vorgetragen. Daraufhin wurde die
Gebäudegestaltung des Neubaus überarbeitet und die Außenwandhöhe um ein
Geschoss reduziert.
Seitens der Behörden
wurde die Planung grundsätzlich begrüßt. Es gab mehrere Hinweise für die
weitere Planung zu den Themen Altlasten, Bodenschutz, Kampfmittel, Archäologie,
Artenschutz, Denkmalschutz, die im vorliegenden Entwurf berücksichtigt wurden:
-
Altlasten/
Bodenverunreinigungen/ Kampfmittel/ Archäologie (siehe Pkt. 3.1/5.3 der
Begründung zum BP)
-
Artenschutz (siehe Pkt.
3.3/8 der Begründung zum BP)
-
Denkmalschutz (siehe Pkt.
5.2 der Begründung zum BP)
-
Vorgaben der OVAG zur
Um-/Überbauung der Trafostation (siehe Pkt. 6.1c) und d) der Begründung zum BP
Erste Offenlage und
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange:
Im Zeitraum vom
04.06. bis einschließlich 06.07.2018 wurde mit dem ersten Entwurf der
Bebauungsplanänderung die öffentliche Auslegung gem. § 3(2) BauGB durchgeführt.
Gleichzeitig wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange gem.
§ 4 (2) BauGB beteiligt.
Von Bürgern wurden
keine Anregungen und Bedenken vorgetragen.
Seitens der Behörden
wurden ebenfalls keine grundsätzlichen Bedenken geäußert.
Durch den
Wetteraukreis erfolgten einige Hinweise zu einzelnen Festsetzungen, die zu
einer Klarstellung und Konkretisierung der betroffenen Regelungen führten.
Es erfolgten
kleinere Änderungen und Konkretisierungen der Planung, die jedoch nicht die
Grundzüge der Planung betrafen.
Auf Grundlage
dieser Planung und der Ergebnisse der ersten Offenlage erfolgte der Satzungsbeschluss
zur 1. Änderung des Bebauungsplans- Teil A in der Sitzung der
Stadtverordnetenversammlung am 27.09.2018.
Der
Satzungsbeschluss wurde aufgrund der nachfolgenden Änderung des Plankonzeptes nicht
bekannt gemacht (siehe dazu Punkt III. dieser Vorlage).
Neue Nutzungsüberlegungen – Zweite Offenlage:
Nachdem der
Satzungsbeschluss gefasst war, erfolgte seitens des Investors eine Änderung des
Nutzungskonzeptes, da offensichtlich potentielle Mieter des Gebäudes ihr
bisheriges Nutzungsinteresse aufgegeben haben. Notwendig war deshalb die bisher
bestehenden Nutzungsmöglichkeiten zu erweitern und auch Wohnungen und Betriebe
des Beherbergungsgewerbes zu ermöglichen.
Verbunden mit der
Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten für Wohnen war auch die gestalterische
Neuausrichtung der Planung mit Lichthöfen im ehemaligen Kaufhausgebäude und
Teilaufstockung mit abgestaffelten Flachdächern im Bereich der Färbergasse.
Folgende
wesentliche Änderungen des Konzeptes
erforderten eine zweite Offenlage und Behördenbeteiligung:
1.
Änderung des
Nutzungskonzeptes für das ehemalige Kaufhaus - damit Festsetzung eines anderen
Baugebietes (Kerngebiet),
2.
Aufstockung der
Kaiserstraße 96 sowie des Neubaus im rückwärtigen Bereich an der Färbergasse -
damit Erhöhung der zulässigen Firsthöhe,
3.
Änderung der
Dachgestaltung durch die geplante Aufstockung und für den Neubau – damit
Neuregelung der Zulässigkeit von Flachdächern auf Hauptgebäuden,
4.
Planung einer Tiefgarage
im Untergeschoss des Gebäudes – damit Erweiterung des Zufahrtsbereiches im
Bereich der Färbergasse.
Dritte Offenlage
Ø Mit Schreiben vom Dezember 2019 hat der Investor wiederum geänderte
Nutzungsabsichten erklärt (wie Verzicht auf Tiefgarage, Einzelhandel von UG bis
1. OG, keine Aufstockung des Bestandsgebäudes.
Ø Die Änderungen der Planung aus der 2. Offenlage sind bei der
Bürgerbeteiligung, insbesondere durch zwei Bürgergruppierungen, auf massive
Kritik gestoßen. Bedenken wurden auch seitens des Wetteraukreises geäußert.
Diese richteten sich in erster Linie gegen die geplante Höhenentwicklung
(Aufstockung) sowie die Gestaltung mit Flachdach und Staffelgeschossen.
Kritisiert wurden
zudem die Planung der Tiefgarage und die damit verbundenen Konflikte mit
anderen Verkehrsteilnehmern (Fußgänger, Radfahrer) im Bereich der Zu- und
Abfahrt, sowie mögliche Lärmkonflikte mit den im Plangebiet zulässigen
Wohnungen.
Die Abwägung der
vorgebrachten Bedenken und Anregungen sowie die vom Investor beabsichtigte
Änderung zu den Nutzungsabsichten führen zu wesentlichen Änderungen der
bisherigen Planung, sodass eine 3. Offenlage unumgänglich ist.
II. Vorgesehene
Änderungen im Rahmen der 3. Offenlage:
Gegenüber der 2.
Offenlage ergeben sich danach folgende Änderungen:
1.
Änderungen zur Art der
baulichen Nutzung für das ehem. Kaufhaus:
- ausschließlich Einzelhandel vom Untergeschoss bis einschließlich
1.Obergeschoss
- Wohnen ausnahmsweise erst ab dem 2. Obergeschoss möglich
- keine Tiefgarage
2.
Änderungen zum Maß der
baulichen Nutzung:
- Beibehaltung der vorhandenen Trauf-und Firsthöhe ehem. Kaufhaus
(keine Aufstockung)
- Reduzierung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse (Neubau)
- Reduzierung der zulässigen Firsthöhe (Neubau)
3.
Verschiebung von
Baugrenzen zur Einhaltung der notwendigen Abstandsflächen (Neubau)
4.
Ausweisung einer
Baugrenze statt einer Baulinie zur Schnurgasse
5.
Belastung eines privaten
Grundstücksstreifens an der Färbergasse mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten
der Allgemeinheit für die Stadt Friedberg (die Ausweisung als öffentliche
Verkehrsfläche wurde geprüft, aber wegen der vorhandenen privaten
Hausanschlüsse und Schachtabdeckungen verworfen).
6.
Ausschluss eigenständiger
Flachdächer auf Hauptgebäuden
Die
Änderungen/Ergänzungen sind im Entwurf des Bebauungsplans und in der Begründung
grün markiert. Wesentliche Streichungen sind rot markiert und gestrichen.
Die bisher erarbeiteten Untersuchungen (Faunistisches Gutachten vom Januar 2018/ Schalltechnische Untersuchung vom Februar 2018) sind weiterhin unverändert gültig. Da sich hier keine Änderungen ergeben haben, sind sie hier nicht nochmals Bestandteil der Beschlussvorlage.
Mit Vertretern des Investors wurden im Vorfeld die nun im Rahmen der 3. Offenlage vorgesehenen Änderungen bereits besprochen. Gegen einige der geplanten Änderungen hat sich der Investor ablehnend geäußert (wie Baugrenze entlang der Schnurgasse mit durchgängig 6 m, Reduzierung der Zahl der Vollgeschosse und der Firsthöhe beim Neubau, Festsetzung eines Streifens entlang der Färbergasse als öffentliche Verkehrsfläche).
III. Aufhebung des
Satzungsbeschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 27.09.2018
Die Stadtverordnetenversammlung
hat nach der 1. Offenlage des Bebauungsplans am 27.09.2018 den
Satzungsbeschluss gefasst. Dieser Satzungsbeschluss kann jedoch auf Grund der
zuvor erläuterten Änderungen nicht mehr umgesetzt und des Beschlusses der
Stadtverordnetenversammlung vom
12.12.2019 nicht mehr bekannt gemacht werden. Der Satzungsbeschluss ist deshalb
aufzuheben.
IV. Veränderungssperre
Um zu verhindern,
dass während des Bebauungsplanverfahrens Vorhaben durchgeführt werden, welche
die Planungsziele beeinträchtigen könnten, wurde parallel zum
Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes auch eine Veränderungssperre von der
Stadtverordnetenversammlung der Stadt Friedberg beschlossen.
Eine Verlängerung der Veränderungssperre ist
für den Fall vorgesehen, dass die Änderung des Bebauungsplans nicht vor Ablauf
der Veränderungssperre abgeschlossen ist.
Die erste Verlängerung der
Veränderungssperre erfolgte am 03.11.2018 (Bekanntmachung Wetterauer Zeitung).
Die Verlängerung galt für ein Jahr nach Inkrafttreten, somit bis zum
04.11.2019.
Gemäß § 17 Abs. 2 BauGB kann die Frist der
Veränderungssperre nochmals um ein weiteres Jahr verlängert werden, wenn besondere Umstände es erfordern.
Eine nochmalige Verlängerung wurde am
17.10.2019 beschlossen und ist nach Bekanntmachung am 02.11.2019 noch bis zum
03.11.2020 gültig.
Sollte bis zu dieser Frist die Planung nicht
abgeschlossen sein, kann der Grundstückseigentümer Entschädigungsansprüche gemäß
§ 18 BauGB gegenüber der Stadt Friedberg geltend machen.
Sobald und soweit der Bebauungsplan
rechtswirksam ist, tritt die Veränderungssperre außer Kraft.
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JA |
ý |
NEIN |
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Haushaltsjahr |
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Kostenstelle |
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Einnahme oder Ertrag |
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Ausgabe oder Aufwendung |
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Die Mittel stehen im Haushalt zur Verfügung |
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Überplanmäßige und
außerplanmäßige Aufwendungen und Auszahlungen (§100 HGO) Deckungsvorschlag |
Friedberg (Hessen), den |
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Haushaltsjahr |
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Kostenstelle |
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Sachkonto |
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Produkt |
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Investitionsnummer |
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( Unterschrift FB
Finanzen) |